Для чего нужна ретроспективная оценка недвижимости? Рекомендации по ретроспективной оценке стоимости запасных частей для восстановительного ремонта амтс Что такое ретроспективная оценка

В этих случаях каждая сторона зачастую нанимает своего оценщика, который затем должен защитить свой отчет об оценке в суде. Как правило, у супругов квартира находится в совместной собственности (без выделения долей).

Если квартира находится в долевой собственности, то при судебных разбирательствах потребуется оценка доли в квартире для суда.

На практике оценка доли в квартире для суда чаще всего необходима при выкупе доли другим собственником, оформлении наследства, продаже доли на открытом рынке, разделе имущества.

Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире, так как при обмене стоимость детской доли не может быть уменьшена.

Ретроспективная оценка недвижимости это

Причина здесь одна — некомпетентность оценщиков.

Страх получения отрицательной экспертизы своего отчета заставляет оценщиков всеми правдами и неправдами отговаривать клиентов от проведения отчетов через СРО.

Однако не всегда можно пренебречь экспертизой, и потому заказчикам важно очень внимательно относиться к рекомендациям своих оценщиков.

Первая проверяет правомерность проведения оценки, соблюдение норм и правил.

Вторая подтверждает расчеты. Именно второй вариант экспертизы отчета в СРО является обязательным условием для предоставления отчета об оценке недвижимости в суд или в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости данной недвижимости.

Стоимость оценочных услуг

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой процесс определения в денежном выражении его стоимости. В качестве объекта оценки может быть недвижимость, бизнес, компания, кредитная организация, материальные и нематериальные виды активов.

Соответственно, деятельность оценщика связана с установлением рыночной или иной стоимости объектов оценки.

По мере развития рынка недвижимости растет спрос на услуги оценочных компаний. Одним из главных критериев при выборе оценочной компании для потребителя оценочных услуг до сих пор остается тарифная политика компании. Каким же образом происходит процесс ценообразования на рынке оценочных услуг, из каких слагаемых складывается сумма, которую требуется заплатить за комплекс работ по определению рыночной стоимости объекта оценки?

Стоимость работы оценщика зависит как от объекта недвижимости, так и от целевого назначения оценки, и от сроков. По мере развития рынка недвижимости растет спрос на услуги оценочных компаний.

Типичные ошибки в отчетах для целей оспаривания

С нового года актуальность темы еще более возрастет, так как налог за объекты капитального строительства также будет исчисляться из его кадастровой стоимости. Евгения Панфилова. заместитель председателя экспертного совета НП СРО «СВОД», разбирает типичные ошибки, которые встречаются в отчетах оспаривания кадастровой стоиости. Оценка стандартов в целях оспаривания, как известно, проводится на ретроспективную дату, что является нетривиальной задачей и наряду с общей проблемой неразвитости и ограниченности рынка земельных участков, у оценщиков возникают такие трудности, как: В этом случае рекомендуется не останавливаться на одном источнике информации, а попробовать расширить диапазон сбора информации, возможно использование баз Росреестра, анализ градостроительных норм зонирования населенных пунктов и т.

Постановка задания на оценку

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством. Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов.

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

Проблема поиска аналогов на ретроспективную дату для определения рыночной стоимости и один из путей ее решения

Сделан вывод о том, что проблема поиска аналогов на ретроспективную дату может быть успешно решена в любом регионе. Kozlova Tatyana 1. Bytsko Natalia 2 1 LLC «Capital Consulting», head of the appraisal Department 2 LLC «Capital Consulting», Deputy head of the appraisal Department Abstract The article discusses the possibility of challenging the cadastral value of real estate, which is necessary to use the analogs on retrospective date.

We describe possible sources of information and analyzed the possibility of their use. It is concluded that the problem of finding equivalents in a retrospective date can be successfully resolved.

При уплате каких налогов применяется ретроспективная оценка? Обязан ли налоговый комитет её принять?

Ретроспективная оценка применяется при уплате налога от продажи недвижимости, если владение ею составляло менее одного года. В этом случае налог (10 %) высчитывается с дохода, полученного от разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи. Однако если стоимости покупки не было, необходимо произвести оценку недвижимости на момент приобретения. Как правило, многие собственники при приобретении жилья этого не делают, потому что нет цели сразу реализовать имущество. В этом случае заказывается оценка, она называется ретроспективной. Она должна предъявляться в налоговые органы не позднее 31 марта следующего года. То есть если квартиру продали в 2015 году, то форму об уплате налога нужно подать не позднее 31 марта 2016 года, а уплату самого налога - не позднее 10 апреля 2016-го. Таким образом, если вы подадите оценку вовремя, налоговый комитет обязан её принять.

Инна Пчелянская

Как пояснили в АО «АЖК», устанавливаемые приборы учёта электрической энергии соответствуют требованиям нормативных технических документов в сфере электроэнергетики. Дл…

Нет, таких льгот нет. Как пояснили в отделе занятости и соцпрограмм одного из районов столицы, если гражданин испытывает трудности материального характера при оплате коммунальных услуг…

Да, имеет. Как пояснили в ГКП «Холдинг Алматы Су», это законная мера борьбы с должниками: неплательщику заранее вручается уведомление о том, что будет заблокирова…

Как пояснили в справочной службе Минюста (тел. 258-00-58), при прописке (правильнее - регистрация по месту жительства) в Алматы существуют ограничения: на каждог…

В соответствии с законодательством у вас на руках должен быть государственный акт на право частной собственности или землепользования на землю. В этом документ…

Рекомендации по ретроспективной оценке стоимости запасных частей
для восстановительного ремонта АМТС

При проведении экспертиз и исследований по определению стоимости восстановительного ремонта транспортных средств на дату, отличную от даты производства экспертизы, расчет стоимости узлов, агрегатов, деталей и запасных частей может проводиться прямыми и косвенными методами.

1. Прямой метод ретроспективной оценки стоимости запасных частей.

Под прямым понимается метод, при котором эксперт располагает стоимостями деталей той товарной группы, к которой принадлежит деталь, стоимость которой необходимо оценить на исследуемую дату (ДТП, происшествия и т.д.). Под товарными группами понимаются следующие группы: металлические детали кузова; детали и узлы электрооборудования; остекление; детали подвески, ходовой части, рулевого управления и тормозной системы; детали двигателя и трансмиссии; детали арматуры и интерьера салона и др.

1.1. Стоимость детали на дату оценки определяется по следующей формуле:

С дет.ретр = К ретр х С дет.текущ [руб.], (П 3.1)

где С дет. ретр - стоимость детали на дату проведения расчетов, руб.;
С дет.текущ - стоимость детали на дату проведения экспертизы или исследования, руб.;
К ретр - поправочный коэффициент (при ретроспективной оценке стоимости запасных частей).

1.2. Величина поправочного коэффициента К ретр определяется экспертом как среднеарифметическое коэффициентов К ретр i , рассчитанных с использованием стоимостей деталей С дет.ретр i (из архивных наблюдательных экспертных производств, заказ-нарядов и т.п. источников) из определенной товарной группы по следующей формуле:

[руб.], (П 3.2)

где С дет.ретр - стоимость детали определенной товарной группы на дату определения стоимости, руб.;
С дет.текущ - стоимость детали определенной товарной группы на дату проведения экспертизы, руб.;
К ретр - поправочный коэффициент (при ретроспективной оценке стоимости запасных частей);
i - количество запасных частей определенной товарной группы, к которой относится исследуемая запасная часть.

2. Косвенные методы ретроспективной оценки стоимости запасных частей.

Под косвенными методами понимаются методы, при которых эксперт не располагает архивной стоимостью деталей С дет.ретр i . К косвенным методам относятся индексный метод корректирования стоимости и метод корректирования по курсу валют.

2.1.1. Сущность индексного метода состоит в приведении базовой (известной) стоимости исследуемого объекта (в данном случае стоимости запасных частей или автомобиля в целом) к уровню цен на дату оценки с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе товаров за исследуемый период.

С помощью индексов изменения потребительских цен на конкретную группу товаров, в конкретном регионе, опубликованных на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, расположенном по адресу: www.gks.ru, рассчитывается поправочный коэффициент приведения цен за период с даты производства экспертизы Дi до даты оценки Дj (Дi - Дj).

Информация об индексах изменения потребительских цен на конкретную группу товаров может быть получена также из статистических сборников, бюллетеней и периодических изданий, а также в Единой межведомственной информационно-статистической системе (ЕМИСС), созданной и введенной в эксплуатацию в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 мая 2010 г. N 367.

2.1.2. Расчет индексов цен при косвенном методе определения стоимости узлов, агрегатов, деталей и запасных частей производится цепным способом. Стоимость детали на дату оценки определяется по следующей формуле:

С дет.ретр = C дет.текущ / i д i/д j [руб.], (П 3.3)

C дет.текущ - стоимость детали на дату производства экспертизы, руб.;
i д i/д j - индекс изменения стоимости за определенный индексный период (Дi - Дj) (месяц, квартал и т.д.).

2.1.3. В случае если дата определения стоимости Дj отличается от даты производства экспертизы Дi на несколько отчетных периодов, описываемых индексами, то расчет по формуле П 3.3 проводится последовательно для каждого периода и в данном случае будет представлен следующим рядом расчетов:

С дет.ретр = C дет.текущ / i д1/д j / i д2/д j / i д3/д j / … / i д i/д j [руб.]. (П 3.4)

• длительность периода (Дi - Дj) не более 3-х лет, так как использование данного метода при более длительном периоде приведет к большой погрешности в конечном результате;
• не рекомендуется использовать при особых условиях реализации запасных частей (редкие, раритетные ТС, не имеющие широкого распространения и развитой сбытово-розничной сети, официальных представительств);
• рекомендуется в случае невозможности определения конкретной товарной группы использовать общую группу индексов потребительских цен - "непродовольственные товары".

2.2. Метод корректирования стоимости по курсу валют

2.2.1. В случае если изменение стоимости детали в рублевом эквиваленте в течение непродолжительного периода в основном обусловлено изменением курса валюты (евро, доллар и др.), корректировка может быть произведена экспертом с учетом разности курса валюты на дату экспертизы и дату определения стоимости по следующей формуле:

С дет.ретр = (К руб. ретр. / K руб. текущ) х C дет.текущ [руб.], (П 3.5)

где С дет.ретр - стоимость детали на дату определения стоимости, руб.;
C дет.текущ - стоимость детали на дату проведения экспертизы или исследования, руб.;
K руб.текущ - курс валюты (евро, доллар и др.) на дату проведения расчетов, руб.;
К руб.ретр. - курс валюты (евро, доллар и др.) на дату проведения экспертизы или исследования, руб.

Ретроспективная оценка, оценка на дату в прошлом

Ретроспективная оценка предполагает, что оценщик делает отчет об оценке на дату, соответствующую прошедшему периоду. Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке данного отчета об оценке, должны соответствовать дате, на которую выполняется отчет об оценке.

Потребность в ретроспективной оценки

Потребность в ретроспективной оценке может возникнуть в следующих случаях:

• налогообложение недвижимо-сти;
• налогообложение прироста капитала;
• налогообложе-ние наследства;
• выплата компенсаций;
• рассмотрение в суде исков об ущербе;
• рецензии существующих оценок.

Подходы в ретроспективной оценки

Выполнить ретроспективную оценку можно двумя путями:

1) Провести оценку на основании цен продаж аналогичных объектов, актуальных на дату оценки. В этом случае оценщик находит достоверные источники предложений по продаже аналогичных объектов, соответствующих объекту оценки по всем ценообразующим параметрам, действовавших на дату ретроспективной оценки. В качестве источника оценщики наша компания используют различные архивы, а также собственную базу предложений о продаже недвижимости, накопленной на протяжении работы.

2) Альтернативой поиску и сравнению прошлых цен может служить так называемый индексный метод. Этот метод предполагает, что сначала определяется стоимость объекта на текущую дату с использованием актуальных на текущую дату цен, а затем, с помощью индексов изменения цен, рассчитывается стоимость на дату в прошлом (ретро-стоимость).

Наш подход к выполнению ретроспективной оценки

VALMARKET имеет достаточный опыт для подготовки профессионального экспертного заключения об ретр - стоимости объекта оценки на дату, необходимую Вам. Специалисты нашей компании проведут экспресс-анализа для выявления возможности выполнения оценочных работ, сделают вывод о целесообразности или нецелесообразности оценки объектов в каждом конкретном случае индивидуально, а так же определят справедливую рыночную стоимость ваших объектов, и составят Отчет об оценке, соответствующий всем требованиям законодательства РМ.

Документы, необходимые для независимой ретроспективной оценки

Для подготовки ретроспективного отчета об оценки минимально будут необходим следующий пакет документов:

• полный комплект правоустанавливающих документов на объект ретроспективной оценки;
• информация, подтверждающая права на объект оценки на дату проведения ретроспективной оценки.

Сроки и стоимость ретроспективной оценки

Стоимость ретроспективного отчета об оценке всегда несколько выше цен, устанавливаемых на проведение оценки на текущую дату. Это прежде всего связанно со сложностью и ограниченностью поиска информации, необходимой для проведения оценочных работ. Но Вы можете быть уверены в том, VALMARKET всегда предложит Вам лучшую цену на оценочные услуги и выполнит работы в минимальные разумные сроки.

" проводятся экспертные исследования, часть которых направлены на оценку - совокупность действий, позволяющих определить рыночную стоимость материальных и нематериальных объектов. Такие исследования называют оценочными экспертизами или оценкой - группу исследований в различных областях экспертных знаний.

Оценочная экспертиза в Бюро судебных экспертиз проводится в досудебном порядке и во время судебного производства. Судебную оценочную экспертизу назначает суд самостоятельно или по ходатайству сторон. Кроме того, во время рассмотрения дела в суде истец или ответчик вправе самостоятельно представить заключение оценочной экспертизы (отчет об оценке рыночной стоимости) в качестве доказательства.

Оценка бизнеса

Оценкой бизнеса называют совокупность мероприятий по установлению действительной или рыночной стоимости юридического лица в комплексе, включающем все предприятия и компании (группу компаний).

Оценка компании

Оценку компании (предприятия) как источника дохода для владельца производят перед реорганизацией (слиянием, ликвидацией, выделением или поглощением), а также с целью определить рыночную стоимость ее активов. Как и оценка бизнеса, определение стоимости компании проводится в том числе для планирования дальнейшего развития, кредитования, целесообразности инвестирования дополнительных капиталов.

Оценка недвижимости

Оценка недвижимости включает в себя оценку жилой и нежилой недвижимости от квартиры и доли в квартире до торговых, бизнес и производственных комплексов. При этом определяют один или несколько видов стоимости: кадастровую, рыночную, инвестиционную, ликвидационную.

Оценка квартиры

Оценка квартиры необходима перед сделкой купли-продажи, разделом (выделом доли в квартире) или продажей ее части, разделом имущества или вступлением в наследство. Нередко споры о стоимости квартиры разрешают в суде. Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры или заключение оценочной экспертизы будет важным доводом для принятия решения.

Оценка объектов незавершенного строительства

Особая сложность такого рода оценки заключается в применении специальных мероприятий, отличающихся от обычной оценки недвижимости. Наиболее частые объекты - жилая и нежилая недвижимость: дома, коттеджи, коммерческая недвижимость. Необходимость оценки жилой или нежилой недвижимости возникает при переходе права собственности на объект незавершенного строительства к другому владельцу или для определения действительной (рыночной) стоимости объекта.

Оценка земельных участков

Оценка земельных участков - вид экспертного исследования по определению одного из видов стоимости определенного участка земли. Стоимость может быть рыночной, кадастровой и т.д.

В связи с последними изменениями законодательства при определении суммы налога на недвижимость в расчет принимается кадастровая стоимость земли. Для того, чтобы уменьшить налоговые расходы, кадастровую стоимость можно оспорить в сторону уменьшения, заказав оценку рыночной стоимости земельного участка и с ее помощью аргументировать свои требования в суде или специальной комиссии по рассмотрению кадастровых споров.

Оценка ущерба

Ущербом называют реальный вред, причиненный материальным или нематериальным объектам в результате умышленных, неумышленных действий, непреодолимой силы или несчастного случая. Граждане, которые заранее заботятся о минимизации последствий причинения ущерба, страхуют свое имущество, жизнь и здоровье. Оценку ущерба проводят с целью денежного выражения объема всего вреда.

Оценка ущерба от пожара

В результате пожара, возникшего по вине лиц, неосторожного обращения с огнем безвозвратно уничтожается или повреждается дорогостоящее имущество: обстановка квартиры, автомашина в гараже, другие материальные ценности. Оценка поврежденного имущества поможет установить размер ущерба, причиненного пожаром.

Оценка ущерба от залива

Забытый в ванной или на кухне открытый кран, сорванный патрубок, неисправность канализационной или отопительной системы и иные протечки зачастую приводят к заливу помещения - неприятному явлению, когда вода с верхнего этажа проникает в жилые и нежилые помещения, расположенные ниже. В результате залива водой повреждаются отделка помещений (конструктивные элементы) и бытовая электроника, предметы мебели и пр. Определить стоимость причиненного заливом ущерба поможет оценка ущерба при заливе и строительно-техническая экспертиза при определении стоимости ущерба от залива.

Оценка ценных бумаг

Оценкой стоимости ценных бумаг называют деятельность по определению рыночной стоимости долевых ценных бумаг, из которых наиболее часто встречаются акции, векселя, облигации. Для чего нужна такая оценка? Экспертизу проводят при:

• сделках купли-продажи;
• реструктуризации компании;
• определении действительной рыночной стоимости;
• передачи в доверительное управление.

Оценка транспорта

Оценка транспортных средств - эффективный способ установления рыночной стоимости части активов предприятия, которой является транспорт всех видов: легковые автомобили, грузовики, спецтехника, сельхозтехника. Оценка транспорта для частных лиц необходима для решения спорных моментов (стоимость восстановительного ремонта и пр.) или для целей купли-продажи транспорта.

Оценка автомобиля

Оценка автомобиля – это определение рыночной стоимости транспортного средства на определенную дату оценки для определенных целей. В зависимости от цели, поставленной перед экспертом-оценщиком, при оценке автомобиля используют один или несколько подходов в оценке.

Оценка объектов интеллектуальной собственности

Вопрос оценки объектов интеллектуальной собственности становится все более актуальным в связи с резко возросшим количеством создания и регистрации таких объектов. Как и любой другой материальный объект, интеллектуальная собственность имеет свою рыночную стоимость.

Оценка для нотариуса

При подготовке и проведении сделок с имуществом нотариусу необходимо знать рыночную стоимость имущества. Для вступления в наследство обязательным условием является предоставление нотариусу подтверждения стоимости имущества, подлежащего принятию по закону или завещанию.

Оценка для суда

При принятии решения в отношении стоимости движимого или недвижимого имущества, бизнеса или ценных бумаг и других материальных или нематериальных ценностей суд опирается только на достоверные сведения, в том числе о реальной стоимости предмета спора. Для определения рыночной стоимости предмета спора суд назначает судебную оценочную экспертизу.

Оценка на ретроспективную дату

Ретроспективную оценку применяют при расчете ущерба, причиненного в прошлом, определении налоговых выплат с недвижимого имущества, установлении размера компенсаций, для определения стоимости имущества. Оценка на ретроспективную дату - определение стоимости имущества по состоянию на дату в прошлом времени. Исследования проводят альтернативным или индексным способом. Первый вариант позволяет сравнить сделки с аналогичным имуществом на требуемую дату, второй - рассчитывает изменение цен на товары и имущество в общем и применяет полученный коэффициент к действительной цене.

Оспаривание кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость недвижимости (здания, строения, земельного участка) - выражение цены объекта, учитывающее значения нескольких факторов: места расположения, близости к транспортным и коммунальным коммуникациям, назначения объекта, нахождение в санитарной или природоохранной зонах, возможность или невозможность строительства объектов недвижимости (для земли) и т.д. При расчете налога используют именно кадастровую стоимость. Для того, чтобы уменьшить налоговую нагрузку и сократить финансовые затраты в будущем, кадастровую стоимость земельного участка или здания (помещения) оспаривают в суде.