Применение методики определения износа недвижимости. Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов. Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях уве

Износы связываются с общей потерей стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов. Учет износов производится главным образом в затратном и сравнительном подходах, в доходном подходе учитываются определенные затраты на ремонтно - восстановительные работы.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной стоимостью оцениваемого объекта /1/.

Методология затратного подхода заключается в определении всех понесенных затрат по вступлению в права собственности (аренды, пользования) на земельный участок (далее ЗУ), определении стоимости нового строительства объектов со внесением износов. Общепринято рассчитывать затратный подход (например, здание с участком земли), исходя из следующих выражений:

1). При денежном выражении износов и отсутствии их влияния друг на друга:

Стоимость строительства * ПП - Физ.Износ - Функ.Износ - Внешний Износ + Стоимость прав на землю (формула 1)

2). При относительных величинах износов с учетом их влияния друг на друга:

Стоимость строительства * ПП * (1 - Физ.Износ) х (1 - Функ.Износ) х (1 - Внешн.Износ) + Стоимость прав на землю (формула 2)

ПП - прибыль предпринимателя.

Износы принято относить только к стоимости строительства объектов.

При этом общепринято разделять физический и функциональный износы на устранимые и неустранимые по их влиянию на стоимость объектов недвижимости (целесообразно или нецелесообразно производить затраты на ремонт с точки зрения повышения стоимости объектов.).

Физ.Износ = Устранимый Физ. Износ + Неустранимый Физ. Износ.

Аналогичное выражение - по отношению к функциональному износу.

Методология сравнительного подхода при внесении корректировок в стоимость аналогов предлагает нам использовать методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы и статистические методы. Наименее развиты - статистические методы.

Методология доходного подхода при учете затрат на содержание зданий и сооружений предлагает нам использовать денежные выражения, учитывающие стоимости проведения различных видов ремонтов.

В ряде работ обсуждалась корректность применения выражений для затратного подхода (Ю.С.Зайцев, Карцев П.В.,) и место в них "Стоимости прав на землю" (В.Г.Мосинец), однако все то, что предлагается теоретически, всегда должно быть подкреплено практическими данными, что, к сожалению, в последнее время редко встретишь.

Попытаемся провести общий анализ выражений на основании использования метода рыночной экстракции (будем анализировать данные рынка купли - продажи объектов недвижимости).

Целью исследований являлось изучение характера зависимости стоимости различных объектов недвижимости от износов (проверка достоверности вышеприведенных формул).

Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок Москвы и Московской области. На этом рынке можно найти выборки данных по сопоставительной стоимости объектов недвижимости с обоснованным учетом лишь определенных видов износов (например, физических, абстрагируясь от функциональных и внешних износов). На основании анализа выборочных данных по этому рынку построены определенные ниже зависимости между износами объектов и их стоимостью. Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: www.stn.ru, www.izrukvruki.ru за март - июнь 2003 г.

Анализ проводился с использованием выборки данных по "среднестатистическому" направлению г. Москвы - Южному Административному Округу (ЮАО) и, частично, (для квартир) по Юго-Западному (ЮЗАО). Учет стоимости ЗУ велся дифференцированно, при этом подбирались объекты, расположенные на участках земли, стоимость долгосрочной аренды (49 лет) которых колебалась в пределах 450 000:600 000 долл./га. Для снижения влияния ЗУ на стоимости объектов (кроме загородных владений), - подбирались объекты в многоэтажных (более 5 эт.) зданиях. Загородные владения анализировались со стоимость ЗУ "под зданиями" методом "парных продаж".

Указанная цель подразумевала решение следующих задач:

определение направлений исследования;

выборка стоимостных данных по квартирам, офисным помещениям, производственным помещениям, торговым помещениям, расположенным в ЮЗАО, ЮАО города Москвы, и загородным владениям, расположенным на удалении 25:40 км. от МКАД по южному направлению;

статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений;

построение графических зависимостей стоимости помещений от их износов и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно - регрессионного анализа;

анализ полученных зависимостей и общие выводы.

Определение направлений исследования:

Конечной целью при применении затратного, сравнительного и доходного подходов является выход на рыночную стоимость объектов недвижимости. Износы связаны с потерей рыночной стоимости, - поэтому их вклады в стоимость объектов могут быть проверены с помощью сопоставимых выборок данных, используя метод рыночной экстракции.

Направление № 1. Влияние Физических износов на стоимость объектов.

1.1. Определение вклада "Устранимого физического износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.

1.2. Определение вклада общего "Физического износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости.

Направление № 2. Влияние функциональных износов на стоимость объектов недвижимости.

Направление № 3. Совокупное влияние износов на стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов.

1. Определение вклада "Устранимого Физического Износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости

Вклад ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости помещений по предложениям "помещение требует косметического ремонта" и "отремонтированное помещение"; для квартир - по разнице стоимостей по первичному ("без отделки") и вторичному ("с отделкой") рынку. Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для ЮАО г. Москвы /6/.

Квартиры.

Для проведения анализа использовались данные по однокомнатным квартирам в панельных домах (17:22 этажных серии П-44:П-3), расположенные свыше 8 км. от Центра, при представительности сравниваемых выборок - свыше 25 образцов.

Административно - офисные помещения

Для проведения анализа использовались данные по административно - офисным помещениям класса "В2" и "С" в диапазоне площадей 800:1500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности(конструктивные системы КС-1 и КС-4), расположенные на удалении свыше 8 км от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.

Производственные помещения

Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 1000:2500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 12 образцов.

Торговые помещения

Для проведения анализа использовались данные по торговым помещениям (магазинам), расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 400:800 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.

Загородные владения.

Для проведения анализа использовались данные по загородным владениям (двухуровневые кирпичные коттеджи) в диапазоне площадей 160:280 кв. м (участки площадью 8:14 соток), расположенные на удалении 25:40 км. от МКАД по южным направлениям при представительности сравниваемых выборок "парных продаж" - свыше 12 пар.

Для удобства пользования будем оперировать удельными стоимостями на единицу площади (долл./кв. м)

В табл.1 приведены средние данные по выборкам, а также соотношения средних стоимостей до и после ремонтов, разница в средних стоимостях, ориентировочные стоимости ремонтов (отделки) и соотношения разницы в стоимости ремонтов к ориентировочной стоимости ремонтов:

Таблица 1.

В табл.1 приведены данные по ориентировочной стоимости ремонтов. Эти стоимости определялись, исходя из следующих данных:

1). Стоимости ремонтов по оценке страховых фирм Москвы:

• Простой - 75 долл./кв. м.
• Улучшенный - 200 долл./кв. м.
• Евроремонт - 400 долл./кв. м.

Приведенные данные являются завышенными и не отражают четкой градации в видах ремонтов.

2). Стоимости ремонтов по данным строительных фирм Москвы (использованы в расчетах):

• Простой - 40:60 долл./кв. м.
• Улучшенный - 80:140 долл./кв. м.
• Евроремонт - 150:350 долл./кв. м.
• Высококачественный - 400:800 долл./кв. м. и выше (с применением натуральных материалов - дерево, камень:).

Из вышеприведенной табл.1 следует:

Наименьший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для производственных и офисных помещений (видимо новые владельцы стремятся всегда оборудовать офисные помещения под свой дизайн, а для производственных помещений относительная стоимость отделки - невысока) ;

Наибольший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для загородных владений, при этом новая отделка существенно повышает рыночную стоимость объектов;

Вторичный рынок жилья (на примере 1-комнатных квартир в типовых панельных зданиях) показывает более высокую стоимость отделанных помещений;

В пределах точности расчетов вклад устранимых износов в рыночную стоимость помещений следует пропорционально учитывать для жилых, торговых помещений и загородных владений. Для офисных и производственных помещений вклад устранимых износов малосущественен (Учет "Устранимого Физ. Износа" следует вести с понижающими коэффициентами 0,2:0,35).

2. Определение вклада общего "Физического Износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости

Методы расчета физического износа /1/:

• нормативные (для жилых зданий);
• стоимостные;
• метод срока жизни и т.д.

Нормативные методы основаны на использовании различных нормативных материалов. В качестве примера можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86) Госстроя СССР.

Следует отметить (п.1.1 ВСН 53-86), что в этом случае "физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости".

Возникает вопрос: а как стоимость ремонтных затрат, отнесенная к восстановительной стоимости, связана с рыночной стоимостью объекта?

В основе стоимостных методов определения физического износа также лежит определение прямых затрат на проведение ремонтных мероприятий.

Опять возникает вопрос о связи стоимости ремонтных работ с рыночной стоимостью объекта.

В основе метода срока жизни лежат соотношения эффективного срока жизни конструкционных элементов здания ("короткоживущих" и "долгоживущих") или всего здания с их типичным сроком физической жизни.

Опять вопрос: как эти соотношения связаны с рыночной стоимостью объекта?

Рассмотрим "Методику определения аварийности строений" МГСН 301.03-97 (табл.3), где физические износы определены методом срока жизни:

Обратим внимание на "ветхое" состояние, при котором стоимость капремонта превышает восстановительную стоимость: затратный подход при этих условиях даст только стоимость ЗУ с отдельными улучшениями, а сравнительный покажет намного большую стоимость. Мы получим стоимостную разницу в подходах, возникшую из-за неправильного учета влияния износов.

Следует отметить, что в соответствии с МГСН 301.03-97 "Методика определения аварийности строений" п.1.5 ":аварийное состояние жилых домов или отдельной конструкции, износ которой влияет на прочность и устойчивость всего здания, может наступить при физическом износе более 70 % для каменных зданий и 65 % для деревянных домов:".

Общеизвестно, что затратный подход и сравнительный подход дают сходные величины стоимости для новых объектов недвижимости, если в затратном подходе правильно учтена прибыль предпринимателя (либо внешний износ) /6/.

Вероятно, по мере эксплуатации объектов правильный учет влияния различных видов износов также должен приводить к похожим результатам в затратном и рыночном подходах.

Вклад физического износа ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости между новыми объектами и

объектами со средними сроками эксплуатации (износы порядка 30 % определены методом срока жизни);

объектами со сроками эксплуатации, приближенными к ветхому состоянию зданий (износы порядка 70 %). Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для выборочных объектов, расположенных в ЮЗАО (квартиры) и ЮАО г. Москвы.

Ликвидационная стоимость "негодных" объектов определялась в соответствии с рекомендациями СН 436-72 "Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе".

Квартиры подбирались в 5-ти этажных панельных домах (по ЮЗАО стоимость новых квартир принималась по данным сборника " Rway" № 97, стоимость "ветхих" квартир принималась по 5-этажным домам в районах "Новых Черемушек", намеченных под выселение). Представительность выборки - не менее 20 образцов.

Остальные типы объектов недвижимости (производственные, офисные, торговые помещения) подбирались по ЮАО с теми же условиями и представительностью выборок, как и для определения вклада "Устранимого Физ. Износа", за исключением "ветхих" объектов "под реконструкцию" (представительность выборок опускалась до 11:14 образцов ввиду малой базы поиска). Загородные владения подбирались, исходя из вышеприведенных условий. Подбор осуществлялся парами.

Таблица 2.

Из табл. 2 следует, что мы имеем дело с нелинейным характером зависимости рыночной стоимости объектов от физических износов.

Для примера приводятся графики снижения стоимости квартир и офисных помещений в зависимости от их износов, определенных методом срока жизни.

Для определения характера зависимости относительной стоимости от относительных износов анализировались данные нескольких работ. Например, в работе /5/ предлагалось делать скидку к стоимости пропорционально квадрату отношения времени, протекшего от начала существования объекта к предельному сроку службы.

Для аппроксимации зависимостей использовались формулы линейной и квадратично - линейной регрессии:

Устанавливалось наличие и вид зависимости между относительной стоимостью объектов (ОС) и относительным физическим износом (ОИ).

В табл. 3 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции.

Таблица 3.

Как видно из табл.3, наиболее приемлемые коэффициенты корреляции (0,93:0,97) получены при линейно - квадратичной аппроксимации зависимостей. Линейные зависимости имеют низкие коэффициенты корреляции (0,82:0,85) и отклоняются.

Статистически полученные линейно - квадратичные зависимости "ОС - ОИ" могут быть использованы при проведении расчетов влияния физических износов на рыночную стоимость объектов как в затратном, так и в сравнительном подходе (при корректировке аналогов).

3. Определение вклада функциональных износов в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ /1/.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Возникает опять вопрос: как затраты на реконструкцию связаны с рыночной стоимостью объекта?

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно - планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.

Стоимость неустранимого функционального износа может быть определена двумя способами:

капитализацией потерь в арендной плате;

капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

При этом используется метод прямой рыночной экстракции, - поэтому прямая пропорциональность вклада неустранимого функционального износа в рыночную стоимость объектов не вызывает сомнений, за исключением вопроса о взаимовлиянии износов.

Влияние устранимого износа проверялось выборочно по следующим сопоставимым объектам:

Квартиры 3-комнатные (ЮАО) в типовых современных панельных домах (разница в отделке типа "улучшенная" и "евроотделка" при представительности выборок свыше 19 парных образцов. Расчетная разница в стоимости - около 120 долл./кв. м., - имеются различия до 98 долл./кв. м. (98/120 = 0,82 ).

Офисные помещения класса В2 и С (разница в системах кондиционирования, услуг "ресепшн" и охраны. Расчетная разница в стоимости - около 38 долл./кв. м., - имеется тенденция в небольших различиях до 21 долл./кв. м. (21/38 = 0,55 ) по средним значениям парных выборок (для ЮАО) при представительности выборок свыше 15 пар, но разница в стоимости находится в пределах точности измерений по выборкам;

Производственные помещения (разница в отделке под пищевое производство и непищевое производство. Расчетная разница в стоимости - около 41 долл./кв. м., - существенных различий в рыночной стоимости, превышающих точность измерений найти не удалось. Представительность парных выборок - свыше 12 пар;

Торговые помещения (разница в отделке под торговлю продуктами питания и промышленными товарами. Расчетная разница в стоимости - около 85 долл./кв. м., - имеется разница в стоимости до 62 долл./кв. м. (62/85 = 0,73 ) по средним значениям выборок (ЮАО) при представительности выборок свыше 14 пар.

На основании полученных данных построена табл. 4:

Таблица 4.

В целом отдельные выборочные данные показывают, что учет влияния устранимого функционального износа может производиться пропорционально определяемым затратам на его устранение с учетом понижающего коэффициента. В первом приближении с достаточной степенью достоверности этот коэффициент может быть принят около 0,75.

4. Определение взаимовлияния физических и функциональных износов.

Определение взаимовлияния износов проводилось методически следующим образом:

Вариант №1 (с учетом устранимого функционального износа):

Для объектов нового и близкого к новому строительству находилась разница в простой отделке и евроотделке (устранимый функциональный износ). Затем для аналогичных объектов, но имеющих достаточные степени физических износов, находилась разница в простой отделке и евроотделке. Влияние внешнего износа, по возможности, исключалось. Исходя из "формулы 1" разница в рыночной стоимости с учетом разноплановой отделки должна сохраняться. Исходя из "формулы 2" разница в рыночной стоимости должна уменьшаться (что характеризует взаимовлияние износов).

Исследовались рынки предложений на продажу квартир, офисных и торговых помещений. Использовался метод "парных продаж" (предложений на продажу).

Квартиры: относительные стоимости однокомнатных квартир анализировались по ЮЗАО г. Москвы. Исследовались новые квартиры и квартиры в районах "Новых Черемушек" (но на удалении от "Царского села").

Офисные помещения: Анализировались относительные стоимости помещений площадью 112:576 кв. м. по ЮАО г. Москвы в многоэтажных административно - офисных зданиях класса В2 (близкие к новым) и класса С (имеющие большие износы).

Торговые помещения: Анализировались относительные стоимости встроенных и встроенно-пристроенных в жилые дома помещений площадью256:1112 кв. м. по ЮАО г. Москвы для панельных (близкие к новым) и панельно-блочных (имеющие большие износы) зданий.

В табл.5 приведены средние результаты по сопоставительным выборкам.

Таблица 5.

Как видно из табл.5, для всех объектов имеется общая тенденция снижения разницы в стоимости отделки с ростом физических износов объектов. Имеет место явное взаимовлияние износов.

К сожалению, автору не удалось подобрать большую представительность выборок (время поиска аналогов априорно ограничивалось 3 месяцами в сезон весна-лето 2003 г. из-за сезонных колебаний стоимостей предложений) и полностью исключить влияние отдельных факторов на относительные стоимости при парном сопоставлении (особенно в части офисных помещений), поэтому можно пока говорить о тенденции взаимовлияния износов, или о большей доверительной вероятности при использовании "формулы 2".

Вариант № 2 (с учетом неустранимого функционального износа).

Исследовалось следующее предположение:

Для офисов в зданиях нового и близкого к новому строительству находилась разница в удельной стоимости площадей при их расположении в подвальной (полуподвальной) части здания и на первом этаже. Затем определялась эта же разница для офисных помещений в зданиях, имевших существенный (30:35 %) износ.

Таблица 6.

Как видно из табл.6, имеет место тенденция взаимовлияния износов.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ:

1). Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости имеет сложный характер, при этом к настоящему времени нет практически отработанной теоретической модели описания влияния отдельных износов на рыночную стоимость объектов, а также их взаимовлияния.

2). Отмеченная в статье тенденция ко взаимовлиянию износов позволяет полагать, что наиболее вероятной для использования (при учете только физических и функциональных износов) является формула, учитывающая взаимовлияние износов (формула 2, приведенная в начале статьи).

3). В затратном подходе при использовании для расчетов физических износов "нормативного" метода и метода "срока жизни" целесообразно вводить поправки, учитывающие нелинейный характер связи износов с рыночной стоимостью объектов. Ориентировочные формулы для учета поправок рассчитаны для различных видов объектов недвижимости с использованием методов математической статистики и приведены в табл.3.

4). В сравнительном подходе при корректировке аналогов могут быть использованы ориентировочные формулы для учета поправок, приведенные в табл.3.

5). В статье приведены данные по влиянию физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости, требующие углубленного изучения с учетом влияния прибыли предпринимателя и внешнего износа.

6). Правильный учет влияния физических и функциональных износов на стоимость объектов недвижимости будет способствовать получению более близких результатов по затратному и сравнительному подходам.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ:

1. Оценка недвижимости./Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М., "Финансы и статистика",2002, - 495 с.

5. "Къ вопросу о скидкахъ на ветхость", Статистический отдел Ярославского губернского земства.1913 г., выпуск 91 (www.valmaster.ru).

6. Яскевич Е.Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости , www.appraiser.ru , 28.03.2003 г., сборник "RWay" № 97, 2003 г.

Федеральное агентство по образованию Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Ижевский государственный технический университет

Воткинский филиал

Кафедра «Э и ОП»

ДП факультет

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Экономика недвижимости»

на тему: «Определение износа объекта недвижимости»

Выполнил: ст. гр. ВЗ 7-21-2 (5,6) Селеткова В. В.

Проверил: Федорова Л. Л.

Воткинск

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

Выделяют два способа расчета износа:

Метод срока жизни;

Метод разбиения на виды износа.

1. Расчет износа методом срока жизни

Совокупный накопленный износ является функцией времени объекта.

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели (см. рис 1)

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший с ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис 1).

Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели (рис. 1)

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И = (ЭВ: ФЖ) 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] 100%, (1)

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

И = (ХВ: ФЖ) 100%, (2)

где И – износ, %;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы (2) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (1).

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = СВ (И: 100), (3)

где И – износ, %; СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

2. Расчет износа методом разбиения на виды износа

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа .

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Классификация износа объектов недвижимости (рис 2.)

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно. Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

Экспертный;

Нормативный (или бухгалтерский);

Стоимостной;

Метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный . Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Пример: В таблице 1 определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом. Таблица 1

Расчет физического износа здания (табл.2): Таблица 2

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне редко.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.

Условный пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в табл.3

Таблица 3

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод срока жизни применяется для расчета физического износа.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Причины функционального износа:

Недостатки, требующие добавления элементов;

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

Сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и, без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя. В таблице 4 приводится пример расчета функционального устранимого износа. Таблица 4

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

Капитализацией потерь в арендной плате;

Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл.5).

Таблица 5.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемнопланировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и, в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 6.

Таблица 6.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

Метод капитализации потерь в арендной плате;

Метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

Метод парных продаж;

Метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Подобный подход к расчету внешнего износа показан в таблице 7.

Таблица 7.

Причины сноса:

Необходимость перепланировки;

Расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле:

И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) 100 = 33%.

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

И= (30 / 35) 100 = 86%.

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 86% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

Определения Объект недвижимости , который не соответствует установившимся... старых объектов недвижимости , когда имеется надежная информация для расчета износа ; определение рыночной...

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
§ технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
§ обоснование необходимости обновления действующего объекта;
§ оценка зданий специального назначения;
§ при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
§ анализ эффективности использования земли;
§ решение задач страхования объекта;
§ решение задач налогообложения;
§ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (см. рис.3.3):
- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

3.5.2.1. Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м 2 , то формула расчета будет иметь следующий вид:

С о =С м 2 *S о *К п *К н *К м *К в *К пз *К ндс,

С о - стоимость оцениваемого объекта;
С м 2 - стоимость 1 м 2 типичного сооружения на базовую дату;
S о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
К п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);
К н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);
К м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
К в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки;
К пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
К ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:
- единое функциональное назначение;
- близость физических характеристик;
- сопоставимый хронологический возраст объектов;
- другие характеристики.

3.5.2.2. Метод разбивки по компонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

, где

С зд – стоимость строительства здания в целом;
V j – объем j-го компонента;
С j – стоимость единицы объема;
n – количество выделенных компонентов здания;
К н – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
- субподряд;
- разбивка по профилю работ;
- выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.

Рис. 3.3. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

3.5.2.3. Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

строительные работы;

работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

прочие затраты.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
ресурсный;
ресурсно-индексный;
базисно-индексный;
базисно-компенсационный;
на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис. 3.4).

Рис. 3.4. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:
· нормативный (для жилых зданий);
· стоимостной;
· метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

, где

И ф - физический износ здания, %;

И i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
- по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;
- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
- невозможность измерения функционального и внешнего износа;
- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И – износ;
ЭВ – эффективный возраст;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:
· недостатки, требующие добавления элементов;
· недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
· сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
1) капитализацией потерь в арендной плате;
2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
· капитализации потерь в арендной плате;
· сравнительных продаж (парных продаж);
· срока экономической жизни.

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение высшего профессионального образования

«Тульский государственный университет»

Институт Права и управления

Кафедра «Финансы и менеджмент»

КОНТРОЛЬНО-КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка бизнеса и недвижимости»

на тему:

ИЗНОС В ОЦЕНКЕ

Выполнил Белова Е. С.

гр. 720621

Проверил Соломыкова Л.В.

ассистент кафедры «ФиМ»

Тула 2014

Введение

Одним из важных этапов оценки объекта недвижимости, бесспорно, является определение степени его износа. Износ, по своей сути, это потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта становится меньше, чем стоимость замещения или стоимость воспроизводства. Следовательно, без определения износа оценка стоимости объекта будет неверной, так как она не учитывает физические и функциональные изменения, произошедшие с объектом за время его эксплуатации, не учитывает затраты, которые потребуются для восстановления первоначальных характеристик или адаптации объекта к современным рыночным требованиям. Процедура определения износа объекта позволяет оценить его реальное состояние, объективно определить срок его экономической жизни и, что немаловажно, правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта недвижимости.

Описанное выше, подчеркивает актуальность выбранной мною темы. Основной целью данной работы является рассмотрение проблемы определения износа в оценке. Достижение этой цели предопределяет постановку и решение следующих задач: описание и вычисление износа, его э кономическое содержание, рассмотрение различных видов износа, анализ методов оценки физического, морального и внешнего износа, а также определение их достоинств и недостатков.

1 Определение износа и его экономическое содержание

Определение степени износа - важный этап оценки объекта недвижимости, поскольку он помогает выявить его истинное состояние, объективно определить срок его экономической жизни и правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта.

Износ – частичная или полная утрата потребительских свойств и стоимости, как в процессе эксплуатации, так и при их бездействии.

Износ в оценке – это любая потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта оценки становится меньше либо стоимости замещения, либо стоимости воспроизводства .

Износ определяется как разница между издержками по воспроизводству улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимости. Экономическое содержание износа заключается в том, что износ классифицируется не с позиции технической осуществимости, а с точки зрения их экономической целесообразности . Рассмотрим периоды жизни объекта оценки и характеризующие их оценочные показатели (рис. 1)

дата постройки оценки снос объекта

Дата оценки день, когда улучшения не ведут

Фактический возраст к увеличению стоимости

Эффективный возраст оставшийся срок экономической жизни

Срок экономической жизни объекта

срок физической жизни объекта оценки

Рисунок 1 – Периоды жизни объекта оценки

Разберем подробнее периоды жизни объекта, представленные на рисунке 1:

• Срок физической жизни объекта – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться о своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности объекта в оценочной практике. Выступает естественным ограничителем срока экономической жизни. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
• Срок экономической жизни объекта – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающие затраты на улучшение, то есть когда износ носит устранимый характер.

Срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию, своевременной модернизации и ремонту.

В отечественной практике техникой экономического обоснования определяется проектный срок жизни здания, который обычно указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются норма амортизации и периодичность ремонтного обслуживания.

• Фактический возраст – время от введения объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливается по паспорту объекта или свидетельству о его регистрации.
• Эффективный возраст – время, которое оценивается продолжительностью жизни объекта исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических и других факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от физического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации объекта эффективный возраст, как правило, равен фактическому.

• Оставшийся срок экономической жизни объекта – определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам . Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому оценив величину общего накопленного износа для зданий, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания.

Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки . Износ объектов возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано, каждая из причин является основой вида износа, которые рассматриваются мной во второй главе данной работы.

2 Виды износа

Как было замечено ранее, на износ объекта влияют три причины (фактора), которые являются основой трех различных видов износа:

1. Физический износ – Уменьшение стоимости имущества из-за утраты заданных потребительских свойств по естественным причинам или в следствии неправильной эксплуатации. Он п одразумевает изменение функциональных способностей, вплоть до полного разрушения объекта недвижимости.

Физический износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Критерием выступает целесообразность затрат на устранение, которые не могут превышать потенциальной выгоды, рассчитываемой экспертом – оценщиком. Неустранимый физический износ быстро изнашиваемых элементов определяется методом инжиниринга (вычитая из общей суммы стоимости воспроизводства стоимость затрат на восстановительные работы). Неустранимый физический износ определяется по совокупности многих факторов.

Долговременные элементы объектов имеют различные сроки эксплуатации , зависящие от материалов, из которых они были изготовлены и применёнными технологиями. Техническая взаимосвязь конструкций оказывает влияние на эксплуатационные качества всего объекта в целом. Расчёты производят по максимально изношенному элементу. Быстро изнашиваемые объекты могут претерпевать в процессе неоднократных замен качественные изменения, оказывающие на определение стоимости некоторое влияние. Производство мелкого текущего ремонта – чаще всего служит примером устранимого физического износа . Издержки определения прямых и косвенных затрат, а также учёт предпринимательской прибыли при восстановительных работах отдельных элементов обсчитываются, сообразно с рыночными ценами на товары и услуги.

1. Функциональный или моральный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. При этом могут быть не только недостаточные, но и избыточные потребительские свойства, например, излишне дорогое покрытие не соответствующее функциональному назначению недвижимости.

Функциональный износ определяется также разницей в затратах при установке, например, системы кондиционирования в строящемся или функционирующем здании. Уменьшение стоимости объекта может вызывать недостаток или избыток отдельных качественных характеристик. К ним относятся: плохая планировка, чрезмерная плотность застройки участка земли, неудобство расположения и подъезда к зданию, наличие избыточных элементов, не участвующих в функциональном назначении и др.

1. Внешний или экономический износ – изменение стоимости имущества в следствии изменений внешней среды, а именно социальных стандартов общества, законодательный и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров.

На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, промышленным предприятиям).

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда будет необратимым.

Для наглядности, рассмотрим виды износа на рисунке 2.

Рисунок 2 – Виды износа и их классификация

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого не превышают достигаемые в результате этого увеличение стоимости имущества. Если же расходы по устранению износа больше последующего увеличения стоимости имущества, такой износ считается неустранимым.

Кроме того, физический износ классифицируется

По причине вызвавшей износ на:

• Износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации;
• Износ, накопившийся в результате стихийных бедствий, аварий и т.д.

По времени протекания на:

• Непрерывный - постепенное снижение технико-экономических показателей;
• Аварийный – быстрый по времени протекания износ.

Моральный классифицируется на:

• Функциональный износ – износ, причина которого – изменение свойств изделий, аналогичных данному, удешевление их производства;
• Технологический износ – износ, причина которого – изменение технологического цикла, в который традиционно включается данный объект.

3 Методы оценки износа, их достоинства и недостатки

1. Физический износ

В литературе по оценке недвижимости и бизнеса описывается множество методов по определению физического износа, однако самыми распространенными являются следующие:

• метод эффективного возраста;
• метод сравнимых продаж;
• экспертный метод;
• метод разбивки.

Метод эффективного возраста прост в техническом исполнении и мало зависим от состояния рынка, он основан на экспертизе строений объекта оценки и гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к восстановительной стоимости. Исходя из этого предположения существует формула для расчета износа :

И – износ;

ЭФ – эффективный возраст;

ЭЖ – экономическая жизнь;

ВС – восстановительная стоимость.

Достоинства метода:

1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;
2. Показатель ВС берется из нормативных документов по эксплуатации зданий и в особом обосновании не нуждается.

Недостатки метода :

1. Все предположения оценщика по данному методу будут иметь интуитивных характер, что ведет к его юридической уязвимости.
2. Метод не дает различий по типам износа, а также по срокам жизни отдельных элементов объекта.

Сопоставление достоинств и недостатков метода приводит к тому, что на практике данный метод почти никогда не применяется.

Метод сравнения продаж наиболее часто употребляется для определения экономического износа, в связи с чем его подробное описание изложено в третьей части данной главы, где описываются методы внешнего износа.

Экспертный метод . В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий» . Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания.

Формула для расчета имеет вид :

Ифиз = × 100%

где Иi – величина физического износа i – того элемента в здании, определенная по нормативному документу;

УВ i – удельный вес i – того элемента в здании;

i – номер элемента.

Достоинства метода :

1. Относительная простота выполнения расчетов;

2. Методика определения физического износа установлена нормативным документом и достаточно подробно в нем расписана. Доказательная часть железобетонная. Особенно, когда мнения работника БТИ (отражены в техническом паспорте здания) и оценщика (отражены в акте осмотра объекта оценки или в дефектной ведомости) вдруг случайно чудесным образом полностью сходятся.

Недостатки метода :

1. Сама методика предусматривает точность расчетов ±5%. Износ по конкретному элементу можно определить, допустим, в 25% или 30% - ну градация такая – через 5%. Но даже не это страшно, а значительное влияние субъективного фактора/

2. Величина ошибки обратно пропорциональна опыту оценщика. Помимо этого довольно часто встречается ситуация, когда простым проведением косметического ремонта скрываются многие видимые признаки износа основных силовых элементов здания, что приводит к значительному занижению величины реального износа по зданию в целом.

При выборе метода расчета очень часто достоинства метода перевешивают недостаток, и поэтому данный метод применяется оценщиками очень активно.

Метод разбивки предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

• Исправимый физический износ (отложенный ремонт);
• Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);
• Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Достоинство метода :

1. Метод позволяет учесть, как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов (например, естественная «усталость» материалов, которая проявляется внезапно и приводит к мгновенному разрушению элемента).

Недостатки метода :

1. Сложно объяснить человеку, читающему Ваш отчет, почему расчетная величина износа здания в целом превышает износ, указанный в акте осмотра здания (т.е. отложенный ремонт);
2. Довольно большой объем расчетов по сравнению с остальными методами;
3. Метод не применим для условий, когда отсутствует достоверная информация о сроках проведения ремонта по короткоживущим элементам (например, здание купили совсем недавно и у нового собственника просто отсутствуют данные о том, что и когда в последний раз ремонтировалось на объекте оценки). Следовательно, достаточно обоснованно выполнить расчет неустранимого износа короткоживущих методом хронологического возраста элементов становится невозможно.

Не смотря на большое число недостатков, данным методом довольно активно пользуются на практике.

1. Моральный износ

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновлены ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

Капитализацией потерь в арендной плате;

Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

3.3 Внешний износ

Внешний или экономический износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

Метод капитализации потерь в арендной плате;

Метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

Метод сравнения продаж.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа объекта, путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж сравнимых объектов .

Этапы реализации метода:

1. Отбор недавних продаж объектов аналогичных объекту оценки по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительно стоимости здания;
2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта;
3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов;
4. Расчет текущей восстановительной стоимости объекта каждого из сопоставимых;
5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий, вычитанием их цен с учетом износа из текущей восстановительной стоимостью тех же зданий;
6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его переноса на объект оценки.

Достоинства метода состоит а объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды.

Недостатком метода является обезличенность выявленного типа износа, то есть в отсутствии возможности дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает применение этого метода в управлении недвижимостью. Кроме того, метод достаточно трудоемкий, так как требует приведения расчетов не только по сравнению продаж, но и по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшения всех объектов.

Заключение

Определение износа – неотъемлемая часть оценки объекта недвижимости. Оно способствует адекватному определению реального состояния объекта, помогает оценить оставшийся срок его экономической жизни. Без этапа определения износа, оценка объекта будет неполноценной и неверной.

В ходе написания работы были решены намеченные задачи, в том числе мной было определено, что износ в оценке – это любая потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта оценки становится меньше либо стоимости замещения, либо стоимости воспроизводства. Кроме того, проанализировано экономическое содержание износа, заключающееся в том, что износ классифицируется не с позиции технической осуществимости, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Анализируя проблему определения износа, выявила причины износа объектов недвижимости, а также их виды: физический, функциональный или моральный, внешний или экономический.

Кроме того, в ходе работы рассмотрела существующие методы определения износа и убедилась, что большое значение в оценке объекта играет правильно подобранный метод определения износа, так как каждый вид износа имеет свою специфику. Проанализировав методы определения оценки, выявила их достоинства и недостатки, что позволило мне сделать вывод о том, что наиболее рационально и эффективно применение экспертного метода и метода разбивки, что подтверждается существующей практикой.

Список литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ
2. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния здания: Учебник. – М.: ИНФРА-М, 2010. – 268с.
3. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), М.: Госгражданстрой, 2007.
4. Аленичева Е.В. Методы оценки объектов недвижимости. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2012. -335 с.
5. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. -504 с.
6. Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание под ред. Драпиковского А.И., Ивановой И.Б. – изд. 2-е – Б, Изд-во «Ега-Басма», 2011. – 480 с.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Классификация износа объектов недвижимости:

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ – износ, который либо физически невозможен, либо экономически нецелесообразен.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:

Физическая жизнь здания (ФЖ ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Методы расчета износа:

1. Физический износ - представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

Нормативный (для жилых зданий);

Стоимостной;

Метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Fф =

где Fф - физический износ здания, (%);

Fi - физический износ i-ro конструктивного элемента (%);

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Стоимостной метод определения физического износа

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до "практически нового состояния", результат но данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой(1):

где: И(%) - износ в процентах;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Либо по формуле (2) :

где: И (%) - износ в процентах;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О= ВС *(И/100);

где: И - износ в процентах; ВС - восстановительная стоимость.

2. Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

· Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

Недостатками, требующими добавления элементов,

Недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

Сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления , относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов , относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

· Неустранимый функциональный износ

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

3. Внешний (экономический) износ

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.