Как продать комнату в общежитии: пошаговая инструкция и рекомендации. Как быстро продать комнату в общежитии и какие нужны документы? Как купить комнату в общежитии пошаговая инструкция

Продажа комнаты в общежитии в своих требованиях и последовательности практически идентична любой иной сделке с продажей жилья. Однако, так же как и любой иной объект, оформление не лишено некоторых индивидуальных нюансов, зная о которых можно продать комнату не только быстро, но и максимально выгодно.

Первое, что нужно отметить, отвечая на вопрос, как продать комнату в общежитии, это тот факт, что никакие сделки невозможны с данной жилплощадью в том случае, если она отнесена к категории специализированного фонда. При этом даже из такой ситуации в Жилищном кодексе Российской Федерации имеет выход. Например, можно продать комнату на условиях, что после этого она не перейдет в частную собственность, а останется на балансе муниципального органа.

Для оформления сделки потребуются заранее подготовленные документы и договор. Однако перед этим важно, чтобы нынешний владелец комнаты в общежитии оформил с муниципалитетом соглашение о социальном найме, которое будет служить основанием для выдачи правоустанавливающего свидетельства в Росреестре. Только после того, как это свидетельство будет на руках владельца, можно говорить о заключении каких-либо сделок.

С чего начинается оформление

Российское законодательство гласит, что реализация своего права на , которая обязательна в большинстве случаев для его продажи, возможна, если:

Общежитие числится на балансе местного муниципального органа;
Первоначально здание принадлежало государству;
Эксплуатация недвижимого объекта осуществляется исключительно по его целевому назначению.

При соблюдении всех трёх вышеперечисленных условий физическому лицу необходимо обратиться непосредственно к муниципалитету и заключить с ним договор социального найма, если он не был подписан ранее. Далее комнату нужно приватизировать. В целом процедура идентична стандартной приватизации любого иного недвижимого объекта.

Если по каким-либо причинам не удаётся, решить вопрос можно только через суд. Для этого нужно будет подать исковое заявление и приложить к нему следующие документы:

Технический план и паспорт;
Справка из ЕГРП с подтверждением оснований на приватизацию.

При удовлетворении искового заявления муниципальный орган не сможет перечить судебному решению и не вправе ослушаться.

Предварительная подготовка

Сделка с продажей комнаты в общежитии требует, чтобы у продавца был заранее готов обязательный пакет бумаг.

Документы для осуществления сделки:

Все перечисленные бумаги следует получить заведомо, поскольку на оформление каждой из них уходит от пяти до тридцати дней. Только после того, как пакет документов будет собран, можно начинать искать покупателя. Кроме того, не стоит упускать из виду то, что некоторые бумаги имеют ограниченный срок действия, в частности выписка из домовой книги, действующая всего месяц с момента её выдачи.

Для того чтобы максимально выгодно продать недвижимость, важно подготовить не только все необходимые документы, но и саму жилплощадь для презентации потенциальным покупателям:

Демонстрировать потенциальным покупателям продаваемую недвижимость лучше всего в дневное время, когда соседи будут на работе. Чем спокойнее будет обстановка, тем лучше.

Договариваясь с покупателем о цене комнаты, важно понимать, что сумма, внесённая в договор, после его подписания не меняется. Кроме того, не следует указывать сумму меньше, чем стороны договорились на самом деле. Такой ход уменьшает размер налога для продавца, однако в случае возникновения конфликтов, которые может вызвать проданный объект, проблема только усугубится.

Что нужно учитывать продавцу

Можно отметить ещё несколько нюансов процедуры продажи комнаты в общежитии, а именно:

Разумеется, в каждом индивидуальном случае будут свои особенности. Иногда справится с ними самостоятельно, не имея опыта продажи недвижимости, бывает крайне непросто. В таком случае не стоит пренебрегать помощью специалистов. Их услуги стоят гораздо дешевле рисков, на которые человек идёт ради неоправданной экономии.

Как быстро продать комнату в общежитии и какие нужны документы?

Операции с комнатами — коммунальными или общежитскими — относятся к категории сложных. Чтобы успешно осуществить такое отчуждение, да еще и быстро, не следует полагаться на себя, а лучше передоверить вопрос риелторскому агентству. Они не только найдут выгодного покупателя и убедят его приобрести ваш вариант, но и оперативно решат вопрос с поиском нужных бумаг.

Необходимые условия

Для того чтобы продать комнату в общежитии, придется соблюсти ряд специфических условий:

Вы — единоличный собственник. Если приватизации не было, квадратные метры официально считаются муниципальным жильем. Тогда ее можно обменять либо продать, сперва приватизировав (Закон РФ №1541-1). Если же общежитие относится к категории ведомственных, то задуманное вообще не удастся.
Участники сделки не имеют ограничений по вменяемости.
Если в вопросе задействованы интересы несовершеннолетних совладельцев, придется получать согласие попечительского совета и только потом приступать к отчуждению.

Если комната приобретена в официальном браке, необходимо заручиться .

Неприватизированную жилплощадь можно перевести в частную собственность в порядке общей процедуры, заключив договор с муниципалитетом, либо через суд.

Алгоритм

Весь процесс продажи, начиная с приватизации, будет состоять из нескольких этапов:

уточнение статуса общежития в администрации;
приватизация (если требуется);
обращение в риелторское бюро или размещение объявлений на информационных площадках самостоятельно;
сбор необходимой документации;
подбор кандидата;
составление договора купли-продажи;
оплата госпошлины;
оформление собственности в Кадастровой палате;
передача ключей.

Продажа комнаты требует обязательного участия нотариуса.

Договор сделки

Стандартный бланк договора можно найти в Интернете, офисах Росреестра либо у риелторов. Документ обязательно включает:

дату и место составления;
паспортную информацию участников сделки (фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, когда, кем выдан, адрес постоянной регистрации);
характеристику объекта сделки (площадь комнаты, точный адрес, где расположена, на каком этаже какого здания, количество подсобных помещений, их характеристика (особенно, это касается помещений общего доступа);
информацию, по какому праву хозяин владеет комнатой (когда и кем выданы правоподтверждающие документы);
цену сделки;
условия передачи (наличным или безналичным способом);
пункт о дополнительных условиях;
подписи.

Договор составляется в двух экземплярах — по одному у каждого участника, после чего визируется нотариально. Затем можно переходить к оформлению сделки в Кадастровой палате. Для этого потребуется заплатить пошлину и собрать пакет бумаг.

Документация

От владельца нужны будут:

общегражданское удостоверение личности;
договор о приватизации;
выписка из ЕГРН;
техплан;
копия финансово-лицевого счета;
выписка из домовой книги;
справка об отсутствии долга по коммунальным платежам;
оплаченная квитанция госпошлины (ст. 333.33 НК).

От покупателя требуется всего два документа: паспорт и согласие брачного спутника на покупку. Последнее не относится к числу обязательных, но оно крайне желательно, чтобы покупку не смогли потом оспорить муж или жена будущего собственника, ссылаясь на пренебрежение своими правами (ст. 35 СК). Все чаще Росреестр отказывает в регистрации сделки, если не предъявить этот документ.

Представитель Росреестра проверит пакет бумаг и заберет, взамен выдав расписку с датой окончания регистрации. Вопрос обычно занимает до десяти дней с момента получения корректного набора документов. В назначенный день новый владелец приходит за выпиской ЕГРН на его имя. С этого момента он полновластный хозяин недвижимости и вправе ее заложить, подарить, обменять или перепродать.

Быстро продать угол в общежитии, если вы не владеете виртуозно техникой продаж и поиска клиентов, возможно только при обращении в риелторскую фирму. Вам не нужно будет беспокоиться ни вопросом претендентов, ни о том, насколько законна ваша продажа. Улаживание всех этих моментов возьмут на себя профессионалы.

Частые вопросы

Как побыстрее продать комнату в общежитии, которая оформлена по договору социального найма?

Продавать то, на что не оформлено собственническое право, не получится. Зато можно обменять — на точно такое же социальное жилье.

Имея договор соцнайма, вы вправе и приватизировать ваш угол, но взвесьте еще раз все возможности. Ведь если вы обменяете жилплощадь, право бесплатной приватизации никуда не исчезнет, а второй раз в жизни его не дадут.

Как быстро купят комнату в общежитии и где для этого искать клиентов? Деньги нужны срочно, все документы готовы.

Продажа комнат не так популярна, как продажа целых квартир, но шансы в краткие сроки продать квадратные метры весьма высоки. Особенно если вы готовы предложить приятную цену.

Лучше не ищите покупателя самостоятельно, предоставьте вопрос профессионалам и обратитесь в риелторское агентство с хорошей репутацией. Быстрее их справиться с задачей у вас все равно не получится, это их работа. Тем более у вас нет проблем с документами.

Агенты позаботятся также и о юридической чистоте сделки. Самостоятельно проверить вашего клиента вы все равно не сможете досконально: например, то, что касается его вменяемости.

Можно ли попробовать продать служебную комнату, которую семья уже давно занимает и из которой точно не выселят?

Нет, т.к. это будет незаконная сделка с недвижимостью. Даже если вам повезет и попадется клиент, который согласится действовать не через агентство и не попросит даже показать никаких правоподтверждающих документов, договор все равно не примут на регистрацию в Росреестре. А сделка без этого невозможна (Федеральный закон №218-ФЗ).

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом .

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

Определить условия продажи, включая цену;
Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
Оформить комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
договор купли – продажи;
выписку из БТИ с экспликацией;
кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
акт приема – передачи комнаты;
правоустанавливающую документацию на комнату;
нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Комментарии (157)

Елена | 2018/01/10

Здравствуйте,мне подсказали,что продать комнату в трехкомнатной квартире можно так:составляется договор дарения на 1/100 доли,а затем договор купли-продажи остальной доли.какой из этих договоров надо заверять у нотариуса и выгодно ли это,законно ли это?Комната на нас с мужем в общей совместной собственности?

admin | 2018/01/17

Здравствуйте Елена! Поскольку квартира является вашей совместной собственностью, а ваш брак не расторгнут, то для продажи доли вам потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу доли. Указанный вами способ продажи доли в квартире не совсем соответствует действующему законодательству. В соответствии с последними изменениями в законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все сделки по продаже долей в квартире подлежат обязательному нотариальному удостоверению

Татьяна | 2018/05/16

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, как я могу узнать, что жильцы решили продать квартиру по цене, ниже, указанной в извещении?

admin | 2018/05/24

Здравствуйте Татьяна! Вы можете обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр как заинтересованное лицо, имеющее преимущественное право покупки, поскольку именно в Росреестр предоставляется договор купли-продажи с указанием цены договора.

Светлана | 2018/07/24

Добрый день! Подскажите, в каком законе указано, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты?

admin | 2018/08/01

Здравствуйте Светлана! Норма о преимущественном праве покупки содержится в Гражданском кодексе РФ, а именно в статье 250: «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее».

Евгения | 2018/09/06

Здравствуйте! Правильно ли я понимаю, что у продавца комнаты должно быть официальное (“бумажное”) доказательство уведомления соседей о продаже, а также официальный отказ соседей (в случае, если с соседями нормальные отношения)? Или же достаточно только нотариально заверенного отказа?

admin | 2018/09/21

Здравствуйте Евгения! Положения Гражданского кодекса о реализации преимущественного права покупки доли не содержат условия об обязательном предоставлении отказа, а только о наличии подтверждения уведомления других собственников о продаже. Таким образом, у вас для регистрации сделки купли-продажи в Росреестре должны быть нотариально заверенные уведомления о продаже, то есть, доказательство уведомления собственников о продаже на бумаге.

admin | 2018/10/01

Здравствуйте Галина! Да, законодательство РФ в данном вопросе права собственника никак не ограничивает. Кроме того, дарение является безвозмездной сделкой и не требует согласия иных участников долевой собственности.

Маргарита | 2018/11/30

Здравствуйте, хочу купить комнату в коммунальной квартире за наличку. Покупаю через агенство. Через некоторое время риелтор позванил и сказал что я должна заплатить за письма которые рассылают собственикам. Разве я должна плотить за это? И мне предложили овансовое соглашение внести, что это?

admin | 2018/12/09

Здравствуйте Маргарита! Да, согласно внесенным изменениям в законодательство, а именно – в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все сделки по купле-продаже долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В вашем случае вам предложили как покупателю понести расходы продавца на оформление нотариально удостоверенных извещений о продаже квартиры (долей) продавцами. Несение данных расходов одной из сторон устанавливается по соглашению. Вы вправе отказаться от несения таких расходов, а также от внесения аванса по договору купли-продажи и обратиться в какое-либо другое агентство по сопровождению сделок с недвижимостью.

Альбина | 2018/12/08

Здравствуйте!Мне соседи прислали уведомление о намерении продать свою комнату за определенную цену.я ответила согласием. А сейчас они говорят, что неправильно указали цену. Что есть еще долги по коммуналке, и их тоже надо оплатить. Если не хотите, то сторонний покупатель готов купить. Или же платите больше. Мы пришлем вам новое уведомление. Правы ли они? Что делать в этом случае?

admin | 2018/12/20

Здравствуйте Альбина! Да, к сожалению, соседи вправе прислать вам новое уведомление с установлением новой продажной цены за долю в праве собственности на жилое помещение, поскольку их действия не нарушают положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ о соблюдении вашего преимущественного права покупки.

инга | 2018/12/18

Добрый день, если я правильно поняла, мне нужно отправить почтой соседям по квартире уведомление. Если они его не получили и не ответили, то получив на почте уведомление я могу его представить при сделке как подтверждение их отказа?

admin | 2018/12/28

Здравствуйте Инга! Если ваша квартира находится в долевой собственности, то с учетом изменений в законодательстве от 02 июля 2016 года (а именно – внесение изменений в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») вам необходимо будет направить соседям уведомления о продаже доли через нотариуса, поскольку на настоящий момент все сделки с отчуждением долей в праве собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению (в том числе, и уведомление лиц, имеющих преимущественное право покупки).

Илона | 2018/12/20

Добрый день.
Нотариально заверять отказ при продаже ДОЛИ!! а если я продаю выделенную комнату с отдельным лицевым счетом, достаточно письменного уведомления и отказа соседей по почте заказным письмом?

admin | 2018/12/28

Здравствуйте Илона! Если ваша комната в коммунальной квартире является самостоятельным жилым помещением и не является объектом долевой собственности, нотариально заверенные уведомления в вашем случае отправлять не надо, для соблюдения преимущественного права покупки соседей согласно статьи 42 Жилищного кодекса РФ, статьи 250 ГК РФ достаточно будет письменного предложения о покупке и письменного отказа соседей или отсутствия ответа в течение 30-ти дней с момента получения уведомления.

Ирина | 2019/01/02

Здравствуйте, я и моя дочь являюсь собственником комнаты в коммунальной квартире по 1/2 доли.
Если соседи других комнат имеют несовершеннолетних детей у которых тоже есть доля в собственности, письма с уведомлениями надо отправлять на каждого человека имеющего долю в собственности, или одно – на каждую комнату в коммунальной квартире? И нужно ли потом заверять уведомления у натариуса? Спасибо заранее.

admin | 2019/01/18

Здравствуйте Ирина! Если собственником комнаты является несовершеннолетний ребенок, то уведомление о продаже направляется законному представителю ребенка (родителю) с указанием на собственника жилья (ребенка). В связи с последними изменениями в законе №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все уведомления о продаже долей в коммунальной квартире направляются строго через нотариуса. Таким образом, вам необходимо обратиться к любому нотариусу в регионе вашего проживания.

Лариса | 2019/01/27

Здравствуйте! Мой отец живет в двухкомн. коммуналке. Хозяйка второй комнаты умерла лет десять назад, в комнате никто не прописан, но живет внук бывшей хозяйки. Хотим продать свою комнату. Должны ли мы перед продажей спрашивать согласия соседа. Комнаты приватизированы. Спасибо.

admin | 2019/02/05

Здравствуйте Лариса! Если после смерти вашей соседки кто-либо из ее родственников вступил в права наследства, а имущество не было признано выморочным, вам необходимо обратиться к нотариусу для направления уведомлений о продаже принадлежащих вам долей в праве собственности на недвижимое имущество для соблюдения преимущественного права покупки соседей в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Татьяна | 2019/02/15

Добрый день. Прошу разъяснить разницу между долями в общей коммунальной собственности, когда применяются нормы 122-ФЗ (уведомление направляется через нотариуса) и когда комната является самостоятельным жилым помещением, не являясь объектом долевой собственности, когда достаточно направить предложение о покупке. К какому из случаев относится следующий пример: в долевой собственности у меня и мужа комната 20 метров (в форме 7/9 фигурирует как отдельный объект – в разделе Характеристика занимаемых комнат), в документах каждого фигурирует доля 10/35, т.е. метраж каждого, но в оценке от общей жилой площади?
И требуются ли перечисленные выше документы в случае продажи комнаты (долей мужа и моих) одному из собственников других долей?
Спасибо!

admin | 2019/02/26

Здравствуйте Татьяна! В случае, если комната по документам является самостоятельным жилым помещением, а вы не являетесь участником долевой собственности, то на соседей не распространяются положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ о реализации преимущественного права покупки. В вашем случае вы с мужем являетесь участниками долевой собственности, поэтому вам необходимо направить через нотариуса соседям нотариально удостоверенные уведомления о продаже вашей комнаты.

Ирина | 2019/03/08

Добрый день.
Подскажите пожалуйста – я хочу продать приватизированную комнату с подселением по договору дарения. Какую минимальную стоимость комнаты я могу указать, чтобы покупатель (одариваемый) меньше платил налог? Кадастровая стоимость комнаты 456.000 руб. Заранее спасибо.

admin | 2019/03/20

Здравствуйте Ирина! Положения Налогового кодекса РФ об освобождении от уплаты налога при продаже квартиры стоимостью менее 1-го млн. рублей не распространяются на сделки, оформленные посредством заключения договора дарения недвижимости. В соответствии с действующим законодательством любой одаряемый, не являющийся близким родственником дарителя, обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости подаренного имущества. Таким образом, для ваших одаряемых размер налога будет исчисляться от стоимости подаренного имущества (в вашем случае – кадастровая стоимость комнаты).

Светлана | 2019/03/17

Добрый день! Я была прописана с сыном в муниципальной комнате комунальной квартиры, в 2012 году вышла замуж, а в 2013 приватизировала комнату на двоих с сыном. Муж к этой комнате не имел никакого отношения, сейчас мы комнату хотим продать, нужно ли согласие мужа?

admin | 2019/04/01

Здравствуйте Светлана! В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Таким образом, согласия супруга на продажу комнаты не требуется.

Елена | 2019/03/31

Здравствуйте. Хотим продать комнату в двушке, сосед по квартире живёт в другом регионе, на письма не отвечает уже много лет. Какой у нас выход? Составить извещение через нотариуса и ждать 1 месяц?

admin | 2019/04/10

Здравствуйте Елена! В связи с внесением изменений в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вам для продажи доли в квартире необходимо направить извещение о продаже доли соседу через нотариуса по известному вам адресу. В случае возврата уведомления по истечении месяца вы можете беспрепятственно продать свою долю третьему лицу и зарегистрировать такую сделку в Росреестре, поскольку преимущественное право соседа на покупку доли в данном случае нарушено не будет.

Ирина | 2019/04/03

Добрый день. Не могу самостоятельно определить разницу между долями в общей коммунальной собственности. Когда нужно уведомлять только через нотариуса, а когда достаточно почтового оправления. Трехкомнатная коммунальная квартира, проживают две семьи. У одной семьи 1 комната в долевой собственности на 3-х человек по 1/3 и один из них ребенок 14-15 лет. У второй семьи в собственности 2 комнаты по 1/2 в каждой комнате. Судя по выписке из ЕГРН на каждую комнату выписка делается отдельно и у каждой комнаты свой кадастровый номер. Если собственники 2-х комнат хотят продать свои комнаты каким же образом нужно правильно уведомлять соседей, через нотариуса или достаточно письма с описью и уведомлением? Заранее благодарю за ответ.

admin | 2019/04/21

Здравствуйте Ирина! Положения статьи 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки и необходимости направлять уведомления через нотариуса применяются только при продаже доли постороннему лицу. Если продажа доли осуществляется участнику долевой собственности (соседу), другим владельцам уведомления не направляются. Если собственники хотят продать свою долю именно постороннему лицу, то вам нужно будет направить уведомления через нотариуса каждому собственнику, а именно: уведомления направляются не на жилое помещение (комнату), а на имя ее владельца. Если собственником является несовершеннолетний, то уведомление может быть направлено на имя его законного представителя.

Ольга | 2019/04/05

Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста: продаем комнату в коммунальной квартире. Несколько комнат в собственности у государства, то есть их не приватизировали.Нужны ли отказы от этих комнат? И если да, то у кого их получать?
Спасибо.

admin | 2019/04/21

Здравствуйте Ольга! В данном случае вам необходимо направить одно нотариально-заверенное уведомления собственнику. Если комнаты в коммунальной квартире принадлежат муниципальному образованию, вы можете обратиться в Управление жилищно-коммунального хозяйства при администрации в городе вашего проживания и уведомления также будут адресованы в Управление ЖКХ при администрации.

Ирина | 2019/04/16

Здравствуйте! Сложилась ситуация, в которой соседи продали комнату без моего согласия. С чего мне начать для аннуляции сделки и покупки со своей стороны? Заранее спасибо!

admin | 2019/04/29

Здравствуйте Ирина! В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ вы можете признать данную сделку недействительной на основании нарушения вашего преимущественного права покупки. Признание сделок недействительными возможно только в судебном порядке. Таким образом, вам необходимо обратиться в районный суд с соответствующим исковым заявлением и документами. Данная категория судебных споров является достаточно сложной, поэтому вам следует обратиться к юристу или адвокату за получением квалифицированной юридической помощи в суде.

ольга | 2019/04/23

Спасибо! Я нашла информацию, что в СПБ вроде не нужно получать отказы если комната в собственности у государства, вроде существует какой-то закон именно в СПБ, скажите, правда ли это? Какой-то конкретной информации со ссылкой на этот закон не смогла найти.

admin | 2019/05/08

Здравствуйте Ольга! В соответствии с распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 16.04.1999 N 595-р (ред. от 23.03.2001) “Об отказе от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности”, утвержден Перечень объектов недвижимости в жилищной сфере, находящихся в общей долевой собственности, одним из участников которой являются Российская Федерация или Санкт-Петербург, возмездное отчуждение доли в которых требует согласия Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Таким образом, если вашего адреса проживания нет в Перечне, уведомлять о продаже доли администрацию Санкт-Петербурга не нужно.

Людмила | 2019/04/26

Здравствуйте. В 2016 году хотела продавать комнату. Другим собственникам отправляла уведомления, нотариально заверенные, и личные отказы у нотариуса от преимущественного права покупки. На данный момент комната не продана, подскажите пожалуйста, надо ли повторно собирать отказы у соседей и отправлять новые уведомления?

admin | 2019/05/08

Здравствуйте Людмила! Статьей 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, а также иными нормативными актами не установлен какой-либо конкретный срок действия уведомления о продаже. Направленное вами уведомление будет считаться действительным, если не изменились условия сделки, обозначенные в уведомлении. Таким образом, если с вашей стороны условия сделки не меняются, то новые уведомления можно не направлять.

нина | 2019/05/11

Здравствуйте, у нас комната под номером в коммунальной трех комнатной квартире, а остальные две комнаты доли, подскажите как продать нам комнату.

admin | 2019/05/23

Здравствуйте Нина! В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки в случае продажи долей в праве собственности постороннему лицу, вам необходимо направить уведомления о продаже остальным собственникам. В случае, если доли будут проданы вам одному из соседей, необходимости направлять уведомления не возникнет.

Катерина | 2019/05/28

Спасибо большое за консультацию, Игорю Викторовичу!!! Получила полный, развёрнутый ответ на мою ситуацию.

Вячеслав | 2019/05/31

Добрый день! Продаем комнату в коммунальной квартире, комнаты являются самостоятельными объектами недвижимости, а не долевой собственностью. Направлены уведомления о предстоящей продаже комнаты в простой письменной форме заказными письмами с уведомлениями. Некоторые соседи письма не получают. Сможем ли мы по истечения срока хранения письма на почте и не получения их соседями совершить сделку купли-продажи со сторонними покупателями?

admin | 2019/06/10

Здравствуйте Вячеслав! Статья 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки обязывает продавца известить лиц, имеющих такое право, и выдержать срок в 30-дней с момента уведомления таких лиц. Таким образом, после истечения данного срока и возврата писем вы сможете беспрепятственно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Данная ситуация достаточно часто встречается на практике и каких-либо проблем у продавцов и покупателей недвижимого имущества не вызывает.

Надежда | 2019/06/10

Если я хочу продать комнату собственникам проживающих в этой же квартире, нужно ли мне от них подтверждение о покупки ими же заверенное юристом?

admin | 2019/06/19

Здравствуйте Надежда! Статья 250 Гражданского кодекса РФ обязывается собственника уведомить соседей при продаже доли только в случае продажи постороннему лицу, не входящему в круг остальных участников долевой собственности. Таким образом, если вы продаете комнату одному из соседей, уведомлять других о продаже нет необходимости.

Айгуль | 2019/06/13

Соседка продала комнату в коммунальной квартире. Комнаты у всех приватизированы.Соседей вызывали к нотариусу на подпись. Моя мама (собственник) тоже поставила подпись. Но у нее плохое зрение и слух. Когда ставила подписи в комнате у нотариуса сидели другие люди. А заселился алкаш. За 3 месяца устроил ад в коммуналке. Могут ли отозвать свои подписи собственники. Ведь они не видели истинного собственника, да и соседка не присылала письма с правом выкупа остальным соседям. Все сделал шустрый риэлтор.

admin | 2019/06/28

Здравствуйте Айгуль! Если вы считаете, что было нарушено преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 Гражданского кодекса РФ, у кого-либо из соседей, то вы можете обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Если соседи проставляли подписи в уведомлениях непосредственно на приеме у нотариуса, то в данном случае отправка уведомлений в письменном виде не обязательно, поскольку обязанность об уведомлении соседей была исполнена. К сожалению, законодательством не предусмотрено обязательное информирование соседей о личности будущего собственника одной из комнат в коммунальной квартире. В любом случае, вам следует проверить законность совершенной сделки.

Ольга | 2019/07/11

Добрый день! Я продаю комнату в коммунальной квартире (долевая собственность). Правильно я понимаю, что для того что бы получить отказы по ст.250 мне нужно идти к нотариусу и с ним оформлять уведомления, что бы он отправлял? или почтой заказное с уведомлением и описью? В квартире 8 комнат, но не все в собственности, есть и те что в муниципальном найме, кого в этом случае уведомлять? ситуация у меня усложняется тем, что проживаю я в одном городе, а комнату продаю в другом.

admin | 2019/07/27

Здравствуйте Ольга! Статья 250 ГК РФ обязывает при продаже доли постороннему лицу не получить отказ или согласие соседей, а известить их о продаже в письменной форме с предложением выкупить долю на заявленных условиях. В настоящий момент в связи с внесением изменений в закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уведомление всех участников долевой собственности происходит только через нотариуса. Кроме того, вы можете обратиться к нотариусу по месту вашего фактического нахождения, а не по месту нахождения недвижимого имущества.

Ольга | 2019/07/16

Здравствуйте! Продаем комнату в коммунальной квартире полученную по наследству. Направлены уведомления о намерение продажи соседям заказными письмами почти год назад. Подскажите срок действия уведомлений.

admin | 2019/07/27

Здравствуйте Ольга! Статья 250 Гражданского кодекса РФ о соблюдении преимущественного права покупки участников долевой собственности устанавливает соседям месячный срок для принятия решения о покупке либо об отказе покупки доли. Каких-либо дополнительных сроков действительности направленных ранее уведомлений законодательство не устанавливает, поэтому если заявляемые вами ранее в уведомлениях условия продажи не изменились, то новые уведомления вы можете не направлять.

Иван | 2019/07/29

Здравствуйте! Продана комната в коммунальной квартире, комнаты являются самостоятельными объектами недвижимости, а не долевой собственностью. Направленные нотариальные уведомления о предстоящей продаже комнаты соседи не получают. После истечения месячного срока обратно направлены нотариусу. Затем нотариусом направлена телеграмма, которую соседи не получали. Составлено свидетельство нотариуса о том что была проведена процедура уведомления соседей. Проведена сделка с регистрацией. После регистрации соседи заявляют, что они не уведомлены о продаже комнаты и хотят подавать в суд. Могут ли соседи как то доказать что процедура уведомления не соблюдена и сделка будет признана не действительной?

admin | 2019/08/22

Здравствуйте Иван! В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ о юридически значимых сообщениях сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Таким образом, если соседи не смогут доказать, что не получали уведомлений по не зависящим от них обстоятельствам (длительная болезнь, переезд на другое место жительство со сменой регистрации и другое), сделка по купле-продаже отменена судом не будет.

Алена | 2019/09/18

Добрый вечер! Подскажите пожалуйста в нашей ситуации: мы хотим продать комнату в 3-хкомнатной коммунальной квартире. Поскольку комната находится в нашей собственности через нотариуса были направлены уведомления иным собственникам. Уведомления были возвращены по истечении срока хранения и, соответственно, не вручены адресатам. У нас имеется покупатель, но приобрести он хочет по ипотечной программе. Каковы наши дальнейшие действия, если мы не сможем получить письменные отказы от всех собственников коммунальной квартиры? Заранее спасибо

admin | 2019/09/30

Здравствуйте Алена! По смыслу статьи 250 Гражданского кодекса РФ о соблюдении преимущественного права покупки у других лиц продавец обязан направить соответствующее уведомление о продаже доли, однако норма статьи не подразумевает непосредственного получения письменного отказа. Кроме того, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. То есть, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Аналогичные разъяснения содержатся и в Методических рекомендациях нотариусам, утвержденным Федеральной нотариальной палатой (письмо № 1033/03-16-3). Таким образом, вы сможете беспрепятственно зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение и провести сделку.

Евгений | 2019/10/03

Здравствуйте. При оформлении документов в 6-ти комнатной коммунальной квартиры у новой владелицы с мая сего года, у ней наториальный отказ взят ранее (куплена по мат.капиталу) возникли еще 2 малолетних собственника, в данной квартире не прописаны. После сбора документов в органы опеки, потребовали отказ так-же от ее бывшего мужа, в разводе с февраля. Он каг-бы проживает в другом городе с другой. Кое как его нашли по телефону, но он отказывается от предоставлении отказа и покупки комнаты. Как тогда можно продать свою долю?

Можно ли каким-либо способом продать комнату, не уведомляя сособственников?

Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.

Такой способ "пойти в обход законодательства" довольно рискованный - соседи-сособственники могут обратиться в суд за признанием сделки по дарению притворной, то есть осуществленной для того, чтобы прикрыть другую сделку - продажу. В случае признания судом договора дарения фиктивным, сделка на основании статей 166, 167 и 170 Гражданского кодекса РФ будет считаться ничтожной, что может повлечь признание договора купли-продажи недействительным.

Материал подготовлен при помощи юриста бюро "Деловой фарватер" Марины Емельянцевой, адвоката "Бородин и Партнеры" Олеси Спиричевой, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаза Мстояна, управляющего партнера коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимира Старинского.

Какие документы нужны для продажи комнаты?

Для того чтобы продать свою комнату, продавцу необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату, технический паспорт объекта недвижимости, справка управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, доказательства уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату.

Можно ли самим обратиться в МФЦ?

Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.

Обязательно ли идти к нотариусу при осуществлении сделки?

Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.

Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса. Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с "посторонним" лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию. Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.

Какие есть подвохи или условия при продаже или покупке комнаты в коммунальной квартире?

Основной нюанс здесь - права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.

Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.

В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.

Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.

Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.