Себестоимость строительства или сколько стоит квадратный метр? Подготовка территории и земляные работы Обсуждение темы квартир по себестоимости

Сегодня, по разным оценкам, от 40 до 50 процентов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий и при этом не имеют возможностей реализовать свою мечту. Кризис вызвал падение спроса на новостройки, подогреть который в интересах государства. Иначе последствия будут необратимыми — схлопнется вся строительная отрасль. Ряд законодательных инициатив, вступающих в силу с января 2017 года, должны помочь и застройщикам, и покупателям жилья.

Несмотря на экономические трудности, которые сейчас переживает страна, новое жилье продолжают строить, хотя и с меньшим размахом. В Минстрое отмечают, что ожидать повторения высоких показателей недавнего прошлого сегодня не приходится.

2015 год был рекордный: мы вышли на цифру 85 миллионов квадратных метров построенного жилья, — сказал на IV Всероссийском совещании по жилищному строительству министр строительства и РФ Михаил Мень . — В этом году это вряд ли удастся. Поэтому главная задача — сохранить хотя бы уровень строительства индустриального жилья. Это то, на что наше министерство и Правительство влияют в первую очередь.

Понимая, что резко увеличить покупательную способность россиян, чьи реальные доходы продолжают падать, затруднительно, власти нацелились на снижение издержек строителей, чтобы уменьшить себестоимость квадратного метра жилья. Со слов застройщиков, их резервы снижения стоимости квартир давно исчерпаны. Что предлагает государство?

Сэкономим на страховке

Пока отечественные любое строительства будут относить к высокорискованному, требуя от застройщиков стопроцентного резервирования, стройфирмы вынуждены привлекать деньги дольщиков.

Вкладываясь на этапе нулевого строительства, соинвестор и так получает квартиру практически по себестоимости, но эту цену можно будет еще снизить благодаря последним поправкам в 214-й закон. В частности, после создания компенсационного фонда долевого строительства. Этот институт заменит неэффективные механизмы поручительства банка и затраты на которые застройщик включает в стоимость жилья. К примеру, сегодня у страховщиков составляют около 1 процента от суммы, указанной в договоре долевого участия. В федеральном фонде он составит ориентировочно 0,5 процента.

По информации из Минстроя, работы над созданием фонда начнутся со 2 октября, а функционировать он станет с нового года.

Инфраструктура со скидкой

За два рекордных года строители полностью освоили в стране все свободные площадки с готовой инженерией и инфраструктурой. И если ранее местные власти, выдавая разрешение на строительство, могли «обременить» застройщика возведением за свой счет детского сада или транспортной развязки, то сегодня такие повышенные обязательства мало кому по карману.

По словам Михаила Меня, на уровне Правительства уже принято решение выделить 20 миллиардов рублей на поддержку инфраструктуры, и сейчас в Министерстве решают, как их потратить.

Мы понимаем, что это не столь большие деньги, если это прямые инвестиции в инфраструктуру, — пояснил министр. — Но если этими средствами субсидировать процентные ставки по кредитам для компаний, которые строят сети или социальные объекты, то это может дать эффект, который мы увидели на примере ипотеки. В 2014 году благодаря господдержке россияне взяли ипотечных кредитов на 1,76 триллиона рублей. Точечная инъекция дает серьезную отдачу.

Кроме того, с 1 января 2017 года законодательство позволяет застройщику внести в состав себестоимости затраты на создание инфраструктуры, если это было условием выдачи разрешения на строительство. Раньше они делали это из прибыли. Значит, они платили НДС и все равно вкладывали в цену квадратного метра. Мы сейчас создаем условия для снижения себестоимости квадратного метра.

Промзоны пустят на переплавку

Со следующего года станет возможным запустить в повторный оборот заброшенные промышленные зоны, которые уже обеспечены почти всей необходимой инфраструктурой. До настоящего времени эти объекты остаются уродливым пятном на лице многих городов России. Только в расположены 83 производственно-коммунальные зоны площадью 18,8 га, что составляет более 17 процентов территории города в старых границах.

Новый 373-й федеральный закон механизм комплексного развития территории по двум алгоритмам: по инициативе правообладателей и по решению органов местного самоуправления. До конца ноября Правительство ждет предложения по списку территорий, которые будут развивать в рамках программы.

Прозрачные цены

Сегодня Минстрой раз в квартал отдельным приказом определяет показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья по субъектам страны. Эти цифры предназначены для местными размера соцвыплат, которые предоставляются на приобретение квартир за деньги федерального бюджета. Примечательно, реальные рыночные цены на жилье в этих регионах, как правило, в два раза выше.

В министерстве признают, что правила формирования цены в строительной отрасли устарели и перестали отвечать современным реалиям, в том числе экономическим. Поэтому со следующего года решено запустить государственную систему ценообразования в строительстве - сокращенно ГИС ЦС. В нее будет заложена актуальная информация о ценах на стройматериалы, стоимости технических и трудовых ресурсов по всей стране, но с учетом региональных особенностей. В некоторых крупных субъектах, возможно, будет несколько ценовых зон. А в целом по стране — около 150.

Сейчас идет работа над целым блоком подзаконных актов, которые будут регулировать систему постоянного цен всех трех ресурсов, из которых складывается стоимость жилья. В конечном итоге будет определена стартовая предельная цена будущего контракта, с которой начнется конкурсная процедура торгов.

Эта информация станет востребованной не только у частных покупателей, но и у властей всех уровней. Федеральным и региональным чиновникам станет легче понять предельную цену строительства объекта в ходе переговоров по обоснованию инвестиций. Сегодня нам известны примеры, когда конечная стоимость объекта нередко во много раз превышает утвержденную ранее смету. Так, стадион «Крестовский» в за время строительства подорожал с 6,7 миллиарда рублей до 43,8 миллиарда.

Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья:

В 2016 году, согласно статистике, срок экспонирования готового жилья или ДДУ увеличился. Если раньше застройщик понимал, сколько времени в среднем займет распродажа построенных квартир. То сейчас этот период растягивается примерно на 30 процентов. Это не очень хорошо. Это значит, что покупательное желание у людей не такое высокое, как мы рассчитывали, строя 80 миллионов квадратных метров жилья.

Затягивание сроков напрямую связано с деньгами. Покупательная способность населения не растет, а у застройщиков косвенно увеличиваются затраты. Если шаги, предпринимаемые Минстроем, не изменят ситуацию, мы не сможем снизить цены. Они даже, наоборот, могут вырасти, что при существующей покупательной способности россиян фатально для строителей.

Елена Николаева, первый заместитель председателя Госдумы по жилищной и ЖКХ:

Кризис в отрасли налицо — за январь-июль 2016 года в стране было введено 37,2 миллиона квадратных метров жилья. Это на 7,4 процента меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В 2015 году было заключено 679 197 договоров долевого участия, что на 20 процентов меньше, чем годом ранее. Это вызывает тревогу. Мы всегда поддерживали субсидирование ставки по ипотеке, но сейчас мы видим, что эта норма исчерпала свой потенциал. Если вначале был существенный рост, то сейчас этот спрос вышел на некоторое плато, что говорит о необходимости внедрения дополнительных мер стимулирования спроса для поддержания активной политики.

Законодательные изменения, которые вступят в силу с 1 января 2017 года, направлены на улучшение условий для инвестирования в жилищное строительство.

Стоимость квадратного метра жилья в России

* «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2016 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2016 года».

Стоимость одного квадратного метра в московской новостройке экономкласса

Материалы + работа — 40 тысяч рублей

Подключение к коммуникациям — 40 тысяч рублей

Обременение (детские сады, школа) — 10 тысяч рублей

Выкуп участка (зависит от места) — 20 тысяч рублей

Страхование, проценты по кредиту — 4-5 тысяч рублей

Маркетинговые услуги (накрутка) — 12-20 процентов (конечную цену регулирует рынок)

В I квартале 2017 г. на рынке Москвы в продаже числилось 64 корпуса в жилых проектах эконом- и комфорт-класса общей площадью 1,15 млн кв. м, а также 187 корпусов площадью 1,13 млн кв. м, причисляемых застройщиками к бизнес- и премиум-классу (данные «Бест-новостроя»). «Конкуренция в бизнес-классе усиливается. В нем появляются проекты с высокими качественными характеристиками, но с ценами, близкими к массовому сегменту», – рассказала на круглом столе «Ведомости. Недвижимость» Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». В 2017 г., по ее словам, эта тенденция будет усиливаться, особенно с освоением промзон. До конца года в продажу может поступить еще 0,5 млн кв. м разноклассового по названию жилья.

Наталья Кац, директор по маркетингу «Миэля»:

«Клиенту важны место, цена, метраж и статус. В зависимости от того, в каком сегменте он живет, тот или иной критерий для него становится главным. 80% сделок на московском рынке, которые проходят через нас, – это сделки по цене 160 000 руб. за 1 кв. м».

«Нет сейчас большой разницы между сегментами», – уверена Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж ПСН. Новостройки различаются местоположением и средним ценником, на который люди согласны. «Сейчас во всех классах важен прагматизм», – говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Квартиры, по его словам, различаются площадью: трехкомнатное жилье в комфорт-классе – 75 кв. м или меньше, в бизнес-классе – 100 кв. м, в премиуме – 130–150 кв. м, в элитке – 180–220 кв. м. «Ну, еще фасады могут быть чуть дороже, инженерия получше», – перечисляет эксперт. «У покупателей нулевая терпимость к неудобствам», – замечает Андрей Соловьев, директор по развитию «Метриум групп».

Тейн подтверждает, что комфорт-класс по параметрам почти приблизился к бизнес-классу: подземный паркинг, закрытая территория, планировки и ландшафт от лучших западных архитекторов. «У каждого девелопера есть перечень must have в проекте (набор обязательных характеристик, без которых сложно реализовать проект даже эконом-класса), но, по сути, мы становимся кустарями, производящими уникальный продукт и получающими своего клиента», – рассуждает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». Кто-то предлагает супер-школу с уникальным образованием, кто-то внутренний парк, который преображает бывшую промзону, никогда не видевшую зелени. Но если макроэкономическая ситуация будет ухудшаться, то какие бы фишки девелоперы ни придумывали, каких бы архитекторов ни приглашали, никто покупать не будет, опасается Анатолий Францев, президент ГК «Инград» (в то же время, по его словам, компания продолжает приобретать площадки в Москве и области).

«Классификация – вопрос упаковки и маркетинга», – категоричен Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. На рынке много примеров, когда проект причисляется к комфорт-классу только потому, что для бизнес-класса в нем слишком много квартир. А кто-то, в надежде продать дороже, «задирает планку».

«Если расположение позволяет, то застройщикам интереснее делать именно проекты бизнес-класса, тогда запас для наращивания цен больше, – считает Андрей Соловьев. – В массовом сегменте есть некий потолок цен, превысив который, девелопер рискует ограничить спрос. Более обеспеченные клиенты бизнес-класса готовы платить больше за комфортное жилье».

Новая эра

В Москве наступила «новая эра девелопмента», говорит Белоусов. Застройщики теперь застраивают гектары. Встает вопрос: чем и как их застраивать? И в эконом-, и в комфорт-, и в бизнес-классах девелоперу сейчас надо прикладывать много усилий, чтобы привлечь потребителей. «Не могу сказать, что какой-то сегмент сейчас продается легко», – признается Тейн. Ее компания думает о том, чтобы сделать симбиоз классов в одном большом проекте. «Понятно, что разброса – у кого-то отделка за 20 000 руб. за 1 кв. м, у кого-то за 150 000 руб. – не будет, но разница в ее стоимости может быть в 2 раза».

Александр Красавин, первый заместитель председателя правления «Баркли»:

«Все девелоперы разделяются на два клана: одни занимаются ценовым демпингом и не смотрят на качество продукта. Это может быть обусловлено разными причинами: производственными мощностями, которые надо загружать, или хорошей работой с себестоимостью, или неумением работать с качеством продукта. Другие больше занимаются оптимизацией и пытаются получить добавленную стоимость за счет как маркетинговых решений, так и немаркетинговых».

«В больших проектах мы рассматриваем возможность деления на разные классы: и в существующем, и в том, который планируем вывести в будущем году, и предложить покупателям квартиры «на разный бюджет», – вторит коллеге Ирина Прачева, первый заместитель гендиректора «Дон-строй инвеста». По похожему пути идет «Интеко». «В проектах по 300 000–400 000 кв. м мы строим жилье с разницей в цене в 50-70%, – рассказывает Алексей Болдин, гендиректор «Магистрата» (занимается розничной продажей объектов недвижимости ГК «Интеко»). «Наши расчеты показывают, что, если оставаться в одной рыночной нише, мы не сможем продать много, если не будем демпинговать. А рыночная кредитная нагрузка демпинга не выдержит», – объясняет он.

По словам управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, застройщики «закладывают в финансовую модель и такие расчеты: если мы что-то не продадим, будем сдавать в аренду».

Цена денег

Банки сейчас кредитуют стройку под 13–14%, но получить проектное финансирование становится все сложнее. «Строить» и «зарабатывать» – это уже не процесс и результат, это два разных глагола, сожалеет Дмитрий Котровский, партнер «Химки групп». Он рассказал, что до 2014 г. банки определяли выдачу очередных траншей выполненными работами, а сейчас смотрят на продажи квартир: «Банки не верят в то, что застройщики выполнят планы по продажам. И не хотят получать в итоге непрофильный актив, с которым непонятно, что дальше делать».

«Дон-строй» сейчас только гасит старые кредиты, новые не привлекает вообще, рассказала Прачева.

У застройщиков наступили сложные времена, резюмирует Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank, экономическая модель девелопмента усложнилась при нынешних ставках на кредиты и администрировании. «Сейчас девелоперы переориентируются с госпоставщиков на частные предприятия (по арматуре, бетону и проч.). Чтобы избежать ежегодного 30%-ного повышения стоимости стройматериалов», – рассказывает Екатерина Фонарева, глава департамента жилой недвижимости Colliers International.

Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group:

«Себестоимость у всех одна и та же: разница в 20 000 руб. с 1 кв. м при условии, что мы выводим квартиры на рынок по цене 200 000 руб., для меня несущественна. Да, есть затраты на приобретение участка, коммуникации, подключение. Вопрос – почему на финише может оставаться по 30, 40, 50% непроданных квартир? Тут либо проблема с продуктом, либо жадность девелопера».

«Сейчас большие остатки [непроданных квартир] и рост предложения, но спрос вряд ли будет расти даже такими темпами, какие были в 2016 г. Если все останется, как есть, ситуация усугубится», – прогнозирует Халин. Поэтому банки вместе с застройщиками все активнее ищут новые механизмы продаж: очень длительная рассрочка, «двойная ипотека» для покупателя. Последняя, по словам Болдина, представляет собой ломбардное кредитование старой квартиры, которую надо продать, и кредит на новую, которую покупают: «Человек живет до последнего в своей квартире – до того момента, когда ее надо продать и переехать в новую».

В мире сейчас происходит вымывание среднего класса, рассуждает Сергей Нотин, директор по инвестициям «Сити – XXI век». А это значит, что число покупателей в сегменте выше массового неминуемо сокращается. «Емкость рынка бизнес-класса не бесконечна. То число проектов, которые сейчас реализуются, на мой взгляд, предельно», – подчеркивает Наталья Кац, директор по маркетингу «Миэля». «Накрутка кадастровой стоимости, рост налогов будут побуждать некоторых собственников – особенно тех, у кого много квартир, – выставить их на продажу. То есть вторичный рынок упадет на предложение новостроек», – прогнозирует Трещев.

По данным «Миэля», в 2014 г. в среднем на вторичном рынке Москвы покупали 60 кв. м по средней цене 190 000 руб. за 1 кв. м. В 2016 г. эти показатели уменьшились на 19% – до 53 кв. м и 176 000 руб. за 1 кв. м.

Жилье бизнес-класса в среднем стоит более 200 000 за 1 кв. м, по данным агентств недвижимости.

Как отразить операции по инвестированию в строительство, как вести учет, если строительная компания возводит дом без подрядчика, нужно ли учитывать площади общего пользования в жилых домах пояснит статья.

Вопрос: Мы являемся Инвестором-Застройщиком жилого комплекса «Мытищи Лайт». В соответствии с утвержденной и согласованной проектной документацией будет построено и введено в эксплуатацию 12 корпусов жилых домов с разными функциональным назначениями это квартиры, апартаменты, на первых этажах нежилые помещения (стилобаты), а в подвальном помещении будут располагаться машиноместа (далее по тексту - Блоки). При формировании себестоимости квадратного метра мы используем следующий расчет: общая стоимость корпуса делим на общую площадь четырех блоков (квартиры, апартаменты, стилобаты и машиноместа) и получаем себестоимость 1 м2 строительства. В итоге получается, что стоимость 1 м2 квартиры равна со стоимостью 1 м2 машиноместа. Как сделать расчет себестоимости 1 м2, чтобы стоимость 1 м2 квартиры была значительно выше чем себестоимость 1 м2 машиноместа, апартаментов и стилобатов? Какой можно применить коэффициент (и от куда его взять) для расчета себестоимости квартиры, апартаментов, стилобатов и машиномест? Должны ли учитываются на балансе организации инвестора-застройщика площади общего пользования в жилых домах (лестничные клетки, холлы, лифтовые шахты, технические помещения, чердачное пространство, общая дорога в паркинге и т.д.)?

Ответ: Официальных разъяснений об определении себестоимости квадратного метра построенных помещений в такой ситуации нет. Никакой специальной методики расчета себестоимости в такой ситуации законом не установлено. Поэтому организация вправе разработать ее самостоятельно и закрепить в учетной политике.

Например, можно распределить общие расходы на строительство между помещениями, пропорционально локальной сметной стоимости строительства групп помещений. Для этого составляются локальные сметы на строительство групп помещений каждого объекта: квартиры, апартаменты, стилобаты и машино-места. А затем общую стоимость строительства распределить на группы помещений пропорционально их сметной стоимости. И уже внутри группы распределить стоимость пропорционально площадям по каждому помещению.

Отдельно ставить на баланс площади общего пользования в жилых домах не нужно. Они принадлежат собственникам помещений в здании в силу закона. В п.п. , Постановления Пленума ВАС РФ, ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы). Поэтому при продаже помещений в доме право общей долевой собственности на общее имущество перейдет к покупателям. Стоимость общедомового имущества включите в стоимость помещений, предназначенных для собственного использования или для продажи.

Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство

Бухучет у инвестора-застройщика

Если застройщик одновременно является инвестором, он может строить объект для следующих целей:

для использования в своей производственной деятельности;

для сдачи в аренду;

для продажи.

Независимо от целей использования объекта затраты, связанные с его строительством, застройщик учитывает на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств».

О том, как застройщику вести учет затрат на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств», см. Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении строительство объекта для собственного потребления .

Порядок списания со счета 08-3 готового к эксплуатации объекта зависит от цели его дальнейшего использования.

Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01 , примите к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Для этого отразите его на счете 01 «Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (например, если построенный объект инвестор планирует сдавать в аренду). В бухучете отразите эту операцию проводкой:

Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
- принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости.

Порядок расчета налогов при совершении операций по инвестированию строительства зависит от системы налогообложения, которую применяет инвестор.

Учет проданных квартир на конкретных примерах

Главное в статье

1. Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик определяет стоимость каждого помещения. Какой способ использовать

2. Балансовую стоимость помещений для продажи отражают на счете 43 «Готовая продукция». Числовой пример с проводками

3. Застройщик продает не весь новый дом целиком, а отдельные жилые или нежилые помещения. Как отразить операции в учете?

Расчет стоимости помещений

Распределяйте расходы по строительству помещений исходя из их площадей

После того как получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик определяет стоимость каждого продаваемого помещения. Как правило, она определяется пропорционально площади помещения в общей площади строительства. Но могут применяться и другие способы. Например, одно помещение может иметь только пол, стены и потолок. В другом же установлено дорогостоящее оборудование. В этом случае алгоритм расчета стоимости таких помещений должен учитывать данные обстоятельства.

В стоимость строительства жилых помещений включите приходящийся на них НДС

Встречаются ситуации, когда застройщик определяет балансовую стоимость помещения с учетом его рыночной привлекательности. В частности, на первом этаже - поменьше, на средних этажах - побольше. Считаю, что так распределять расходы по строительству неправильно. Ведь рыночная привлекательность может оказывать влияние только на цену продажи того или иного объекта, но не на затраты по его строительству. Документально распределение затрат по строительству между помещениями оформите расчетом. Приложите его к бухгалтерской справке либо сделайте расчет в самой справке.

Балансовая стоимость помещений, которые предназначены для продажи, отражается на счете 43 «Готовая продукция».

Учет продажи помещений ведется обычным порядком через счета учета реализации.

Документ

Вычет НДС можно заявить после того, как приняли товары на учет (п. 1, 5 ст. 172 НК РФ)

Пример. Как учитывать объект и продажу помещений

Застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. К этому моменту расходы на строительство с учетом НДС составили 230 000 000 руб., в том числе строительные затраты - 200 000 000 руб., сумма НДС, предъявленная поставщиками и подрядчиками, - 30 000 000 руб.

Общая площадь строительства - 5000 м2, в том числе жилая - 4500 м2, нежилая - 500 м2. Стоимость 1 м2 без учета НДС - 40 000 руб. Для удобства расчета, предположим, что площади всех 45 жилых помещений и двух нежилых - одинаковые. Они соответственно составляют 100 м2 и 250 м2.

Реализации жилых помещений не облагаются НДС, а при продаже нежилых налог надо начислить. Следовательно, необходимо распределить суммы налога, полученные от поставщиков и подрядчиков. Для этого вся сумма входящего НДС делится на общую площадь строительства. В результате получается сумма налога, приходящаяся на 1 м2 построенного здания:

30 000 000 руб.: 5000 м2 = 6000 руб/м2

6000 руб/м2 х 4500 м2 = 27 000 000 руб.

НДС, который относится к нежилым помещениям, составляет:

6000 руб/м2 х 500 м2 = 3 000 000 руб. Эта сумма налога принимается к налоговому вычету.

Здесь следует добавить, что застройщик имеет право принять к вычету сумму НДС, приходящуюся на нежилые помещения, уже в процессе строительства. Поэтому в примере расчет суммы налога, относящейся к указанным помещениям по окончании строительства, приведен условно.

На практике НДС рекомендуется рассчитывать и принимать к вычету в каждом налоговом периоде. Это необходимо, чтобы не просрочить трехлетний срок со дня выписки счетов-фактур. Для этого можно производить расчет доли НДС, приходящейся на нежилые помещения, пропорционально проектной площади строительства. При этом сумма НДС, приходящаяся на жилые помещения, включается в стоимость их строительства.

Балансовая стоимость квартиры с учетом суммы НДС составит:

(40 000 руб/м2 х 100 м2) + (6000 руб/м2 х 100 м2) = 4 600 000 руб.

Балансовая стоимость нежилого помещения (без НДС) равна:

40 000 руб. х250 м2 = 10 000 000 руб.

Общая стоимость квартир:

4 600 000 руб. х 45 = 207 000 000 руб.

Общая стоимость нежилых помещений:

10 000 000 руб. х2 = 20 000 000 руб.

Полная стоимость строительства:

207 000 000 + 20 000 000 + 3 000 000 = 230 000 000 руб.

Предположим, была продана квартира за 5 000 000 руб. и нежилое помещение за 12 980 000 руб., в том числе НДС - 1 980 000 руб.

Бухгалтер отразил операции следующими записями:

Как вести учет, если строительная компания возводит дом без подрядчика

Об особенностях учета и налогообложения рассказывает Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Определение стоимости помещений

После того как работы выполнены и получены документы от БТИ, застройщик определяет стоимость строительства каждого отдельного помещения. Речь идет о предназначенных для продажи помещениях, на которые будут получены права собственности. Такое распределение можно проводить усредненно, пропорционально средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади застройки. Например:

общая стоимость строительства - 1 000 000 тыс. руб.;

площадь строительства - 20 000 кв. м.

В том числе:

жилых помещений - 15 000 кв. м;

нежилых помещений - 5 000 кв. м.

Тогда средняя стоимость строительства 1 кв. м будет составлять:

1 000 000 тыс. руб.: 20 000 кв. м = 50 000 руб/кв. м.

В результате стоимость каждого помещения будет определяться следующим образом:

Справедливости ради стоит заметить, что такое распределение расходов на строительство экономически не всегда оправдано. Так, объективно стоимость строительства 1 кв. м, например, машино-места, не может равняться стоимости строительства 1 кв. м элитной квартиры. При этом продажа машино-мест производится с начислением НДС. В этом случае завышенная стоимость строительства 1 кв. м машино-места приводит к завышению суммы НДС, которую налогоплательщик принимает к налоговому вычету как долю общей суммы налога, приходящуюся на стоимость строительства этого машино-места. В таких ситуациях экономически оправдано распределение общих расходов на строительство между помещениями, например пропорционально локальной сметной стоимости строительства групп помещений. Для этого составляются локальные сметы на строительство групп помещений объекта:

жилые помещения;

нежилые помещения;

машино-места.

Затем общая стоимость строительства распределяется на группы помещений пропорционально их сметной стоимости. И уже внутри группы распределяется пропорционально площадям по каждому помещению.

Пример

Фактическая стоимость строительства - 1 000 000 тыс. руб., площадь строительства - 20 000 м2, том числе:

Жилых помещений - 15 000 м 2 ;

Нежилых помещений - 4000 м 2 ;

Машино-мест - 1000 м 2 .

Сметная стоимость строительства - 900 000 тыс. руб., в том числе:

Жилых помещений - 700 000 тыс. руб.;

Нежилых помещений - 180 000 тыс. руб.;

Машино-мест - 20 000 тыс. руб.

Тогда стоимость строительства жилых помещений составит:

1 000 000: 900 000 х 700 000 = 777 778 тыс. руб.

Стоимость строительства нежилых помещений:

1 000 000: 900 000 х 180 000 = 200 000 тыс. руб.

Стоимость строительства машино-мест:

1 000 000: 900 000 х 20 000 = 22 222 тыс. руб.

Тем не менее, поскольку нормативно порядок распределения общей стоимости строительства между помещениями не определен, организация вправе выбрать для себя любой экономически обоснованный способ.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64

О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено , 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации . Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" .
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249 , , 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг. Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг. Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в

В распоряжении нашего строительного холдинга, который успешен на строительном рынке Новосибирска уже более 15 лет, имеется площадка, которая по утверждённому Мэрией Генеральному Плану развития г. Новосибирска, предназначена для строительства многоэтажного жилого дома, где нашим холдингом и проектируется жилой дом 19 этажей (1 этаж магазин, 1 этаж технический,) и двухуровневой паркинг-стоянкой на 74 машино/места. Начало строительства не позднее 1 июня 2015 г., завершение - ноябрь-декабрь 2017 г. Сейчас делается проект стадия «П»

Площадка 0,6 га расположена в спальном районе у пересечения ул. Сакко и Ванцетти и Белинского, вблизи Шевченковского жилого массива, в 7 минутах ходьбы от ст.метро «Октябрьская». Вблизи находятся три высших учебных заведения, два средне-технических; магазины, аптеки, детские сады, школа, Октябрьский рынок.

Площадь этажа: 436.85 м2

Общая площадь квартир на этаже 404.9 м2, во всём доме - 6883.3м2.

Торгово-офисные помещения 1 этаж- 408,0

Площадь балконов на этаже (с к.0,5) 117,95 м2, в доме - 2005,15 м2

Конструктив дома: железобетонный каркас, кирпич, вентилируемые фасады.

Двор дома планируется обустроить в формате сити-парка: каскадный фонтан, детские площадки, места отдыха для взрослых.

Себестоимость строительства жилого дома составит 285,8 млн.руб.

Себестоимость 1 м2 жилья и торговых помещений составит 39,2 тыс.руб.

Рыночная стоимость готового жилья в ближайших новостройках или с аналогичным местоположением около 63,0 тыс.руб. за один квадратный метр продаваемого жилья.

Ожидаемый доход от продажи квартир, соответственно (по пессимистическому варианту) составит 459,35 млн.руб.;

дополнительно балконы - 17,0 млн.руб.

1 этаж торговые помещения - 25,7 млн.руб. Всего: 502,05 млн. руб.

Прибыль от продажи всех площадей в доме - 216,25

Себестоимость паркинг-стоянки на 74 машино/места 29,7 млн. руб.

Себестоимость строительства 1 маш./места - 401,05 тыс.руб.

Стоимость реализации 1 маш./места - 700 тыс.руб. (по минимуму)

Стоимость реализации всего паркинга - 51,8 млн. руб. (минимум)

Ожидаемая прибыль от реализации парковок - 22,1 млн.руб.

Стоимость всего проекта (доход) - 553,85 млн.руб.

Себестоимость всего проекта - 315,5

Ожидаемая прибыль от всего проекта -238,35 млн.руб.

До начала строительства желательно привлечь инвестиции в объёме 30 млн. руб. в два транша: 15 млн.руб. до 8 марта и 15 млн.руб -до 31 марта расселить три дома ветхой застройки. Возможны варианты с залогами. Первому инвестору предлагаются квадратные метры застройки по себестоимости из расчёта 39,2 руб./м2

Инвестор может увеличить объём инвестиций до 100 млн. рублей и войти в долевое участие в данном проекте с распределением прибыли от продажи всего дома в соответствии с вложенными долями.

Возможны иные варианты партнёрства.

Сколько стоит квадратный метр и сколько конкретно накручивает каждый строитель на нем? Ответ на этот вопрос, наверное, хочет услышать каждый покупатель жилья. Специально для «БН» в рамках Всероссийского жилищного конгресса на эти вопросы ответил Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков.

– Так какова сейчас реальная себестоимость строительства?

– Ценник начинается примерно с 14 тыс. рублей за квадратный метр. К примеру, по объектам, где основные элементы стен производятся на заводе, а затем идет их монтаж, меньшей цены, чем 14 тыс. рублей за комплект, я не видел. Не должно быть иллюзий, за 8 тысяч мы никакого жилья не получим.

Надо различать понятия. Есть цена на первичном рынке недвижимости – эта та цена, которую мы платим как покупатели жилья. Есть цена себестоимости, которая разделяется на строительную и инвестиционную.

– Что включают в себя эти цены?

– Строительная себестоимость включает строительно-монтажные работы и затраты, которые формируются по сводно-сметному расчету. Инвестиционная себестоимость – это полная себестоимость для застройщика с учетом всех обременений, которые есть, с учетом стоимости земли, согласований и так далее.

Если говорить о строительной себестоимости, то в среднем по России этот коридор можно обозначить в пределах от 15 до 25 тысяч, если мы говорим о многоквартирных домах эконом-класса с использованием панельных элементов или монолитных систем с самыми простыми конструктивными решениями. В принципе это реально.

Плюс к этому еще и стоимость земли – здесь, конечно, цифры различные. Москва, Санкт-Петербург – это отдельный элемент, но в среднем по России, в крупных городах с населением от 500 тыс. средняя цена – $60-70, что весьма значительно.

Большая доля затрат – еще инженерная инфраструктура. В том числе внутриплощадочная. Я не говорю о магистральных сетях – это те внешние сети до «красных линий», до зон подключения к магистральным сетям, которые, по нашему законодательству, входят в стоимость объекта недвижимости , составляют не менее 12% от себестоимости.

Плюс к этому много регионов, где есть проблемы с подключением постоянных источников электроснабжения. Хотя это сейчас и регулируется, но разница в тарифах очень велика. Москва, Санкт-Петербург – это одно, а в регионах за 1 кВт подключения вилка цен – от 6 до 16 тыс. рублей. Это в среднем по России. Можно прикинуть, сколько получается на квартиру площадью 54 кв. метра исходя из 8-12 кВт. Я не вижу, где можно сэкономить.

Список литературы

Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://