Договор ипотеки (залога) здания и сооружения. Договор залога недвижимого имущества: проверьте условия перед сделкой Получение кредита под залог здания, как быть с землей

Наряду с такими основаниями приобретения жилого помещения, как социальный и коммерческий наем, договор купли-продажи жилья, жилого помещение может быть приобретено посредствам залога недвижимого имущества.

Прежде чем говорить об особенностях залога недвижимого имущества, необходимо раскрыть общие положения о залоге.

Гражданский кодекс РФ регулирует правоотношения залога в параграфе 3. Так, в соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Субъектами залоговых правоотношений являются залогодатель и залогодержатель. В частности, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателями вещи могут быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 295 ГК РФ. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право (ст. 335 ГК РФ). Помимо ГК РФ, данные правоотношения регулируются Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» (с изм. и доп. от 26 июля 2006 г.) в части, не противоречащей ГК РФ, и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 18 декабря 2006 г.).

В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом договора залога является всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.

В части 2 ст. 339 ГК РФ закрепляется, что договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение вышеупомянутых требований, касающихся формы и содержания договора залога, влечет его недействительность.

Предмет залога является основанием для его классификации. Так, в зависимости от предмета залога выделяют два вида:

1) залог без передачи заложенного имущества залогодержателю, а именно согласно ст. 339 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог). Предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя. При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное;

2) залог с передачей заложенного имущества залогодержателю.

Одной из разновидностей залога является ипотека, т. е. залог недвижимого имущества. Правовое регулирование данных правоотношений осуществляется на основании норм ГК РФ, а также Закона «Об ипотеке». Как разновидность залога ипотека характеризуется особым предметом. Так, предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество. Гражданский кодекс РФ под недвижимым имуществом понимает земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ). Таким образом, отличительным признаком недвижимого имущества является их конструктивная связь с землей.

Термин «ипотека» в настоящее время стал одним из самых популярных в обиходе современного общества.

На сегодняшний день свыше 60 % граждан России, или 28 млн семей, желали бы улучшить свои жилищные условия. Такие данные со ссылкой на экспертов привел руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству В. Аверченко на заседании «круглого стола» по проблемам развития ипотеки.25 По другим данным, от 6 до 27 млн семей нуждаются в улучшении жилищных условий, т. е. «в отдельных благоустроенных квартирах, соответствующих установленным законодательством санитарным нормам».26

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и со стороны граждан. До принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения.

Система ипотечного жилищного кредитования является на сегодняшний день почти единственным способом приобретения жилья для граждан с недостаточно высоким для единовременной покупки доходом. Ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений удовлетворения жилищных потребностей граждан нашего общества.

Понятие «ипотека» введено ч. 2 ст. 334 ГК, которое рассматривается как залог недвижимого имущества. Предметом договора ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество.

16 июля 1998 г. вступил в действие Закон об ипотеке, являющийся основным источником гражданско-правовых норм, регулирующих отношения ипотеки. Правила, содержащиеся в § 3 ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, установленных самим ГК РФ, например ст. 338, 339, 340, 349, 353, 355 ГК РФ, если законом об ипотеке не установлены иные правила регулирования.

Как уже было сказано ранее, Закон «Об ипотеке» в ст. 1 устанавливает основания ее возникновения. Так, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателями могут быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В ч. 2 данной статьи законодатель обращает внимание на правовое регулирование таких правоотношений. В частности, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (в ред. Федерального закона от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“»). Судебная, нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области привела к дальнейшему усовершенствованию Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» путем внесения дополнений и изменений. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или ФЗ «Об ипотеке» не установлены иные правила. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). Наряду с вышеуказанным комплексом правовых актов регулирование осуществляется Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» (с изм. и доп. от 8 мая 2002 г.). Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретаемое на средства по ипотечному жилищному кредиту, соответственно регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 18 декабря 2006 г.), Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 15 июня 2006 г. № 213).

Оценка недвижимого имущества по ипотечному жилищному кредиту регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Помимо гражданского законодательства, ипотечные отношения были урегулированы в Законе РФ от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. и доп. от 27 июля 2006 г.), а также нашли отражение в Законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» регламентируется перечень имущества, которое может быть предметом договора ипотеки. Так, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ (т. е. недвижимое имущество, о котором ранее шла речь), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона «Об ипотеке»;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил, закрепленных в ст. 69 Закона «Об ипотеке». Правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Поскольку ипотека является особым видом залога, на нее распространяются общие положения о залоге. Поэтому основаниями возникновения как залога, так и ипотеки являются либо закон, либо договор, но в любом случае ограничение прав на недвижимое имущество в виде ипотеки подлежит государственной регистрации.

Статья 8 Закона «Об ипотеке» устанавливает общие правила заключения договора об ипотеке. В частности, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке» (ст. 8 ФЗ «Об ипотеке»).

В статье 9 Закон «Об ипотеке» указывается на следующие требования к содержанию договора об ипотеке:

1) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

2) предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды;

3) оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества;

4) обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения;

5) если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;

6) если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона «Об ипотеке» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Следует обратить внимание на ряд особенностей, которые касаются формы договора об ипотеке. Гражданский кодекс РФ в ч. 3 ст. 339 указывает на то, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Согласно ст. 10 Закона «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 Закона «Об ипотеке», или нарушены правила п. 4 ст. 13 указанного Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона «Об ипотеке» удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 14 Закона «Об ипотеке» (ст. 10 Закона «Об ипотеке»).

Закон «Об ипотеке» указывает на то, что государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (ст. 11 Закона).

Порядок процедуры регистрации подробно регламентирован в Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

В соответствие с п. 6 Инструкции ипотека жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное положение является аналогом п. 1 ст. 5, ст. 69 Закона об ипотеке.

Согласно ст. 10 Закона «Об ипотеке» и п. 8 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Процедура государственной регистрации договора ипотеки может быть приостановлена. Случаи такого приостановления четко зафиксированы в законодательстве. В частности, государственная регистрация ипотеки приостанавливается (откладывается) на основании и в порядке, определенным ст. 21 Закона «Об ипотеке», а также ст. 19 Закона «Об ипотеке», т. е. государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на 1 месяц при:

1) непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в п. 2 и 3 ст. 20 Закона «Об ипотеке»;

2) несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

3) необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом (п. 2–4 ст. 21 Закона «Об ипотеке»).

Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества в п. 9 закрепляет, что при приеме документов на государственную регистрацию ипотеки учреждением юстиции по регистрации прав проводится проверка оплаты государственной пошлины в соответствии с Законом Российской Федерации от 09.12.1991 г. № 2005-1 «О государственной пошлине» (в ред. Федерального закона от 31.12.1995 г. № 226-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон „О государственной пошлине“»).

Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества устанавливает перечень документации, которая должна быть предоставлена для государственной регистрации договора об ипотеке. В частности, согласно п. 12 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества на государственную регистрацию ипотеки представляются:

1) совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а в случае государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, – заявление залогодателя или залогодержателя (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке);

2) подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины и его копия (ст. 24 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона об ипотеке);

3) документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления) (п. 4 ст. 16 Закона об ипотеке);

4) подлинники или нотариально удостоверенные копии (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо);

5) подлинник и копия документов, подтверждающих факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, о государственной регистрации изменений, внесенных в учредительные документы юридических лиц, об изменении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо) (п. 4 ст. 16 Закона об ипотеке, п. 18 Правил ведения ЕГРП);

6) подлинники и копии документов, подтверждающих полномочия лица, имеющего право в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности, в том числе выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо) (п. 4 ст. 16 Закона об ипотеке);

7) подлинник нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, и ее копия, подтверждающая полномочия представителя – физического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (если стороной договора является физическое лицо) (п. 1 и 4 ст. 16 Закона об ипотеке);

8) подлинник нотариально удостоверенной доверенности или подлинник иного предусмотренного законом и оформленного надлежащим образом документа или нотариально удостоверенная копия названных доверенности или иного документа, а также копия указанных доверенности или документа (для приобщения к делу правоустанавливающих документов), подтверждающего полномочия представителя юридического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (если данный представитель не имеет права в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности) (п. 1 и 4 ст. 16 Закона);

9) подлинники и копии кадастрового плана земельного участка и (или) плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверенные органом (организацией), осуществляющим учет объектов недвижимого имущества (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов) (п. 1 ст. 17, п. 4 ст. 18 Закона об ипотеке);

10) подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов) или подлинник нотариально удостоверенного договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки), а также его копия (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) (п. 5 ст. 18 Закона об ипотеке);

11) подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложения (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке), в том числе являющихся обязательным приложением к договору об ипотеке предприятия: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также отчета об оценке имущества, относящегося к предприятию, если проведение оценки обязательно в силу закона (п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке);

12) подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (п. 4 ст. 10, п. 4 ст. 22 Закона об ипотеке);

13) подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов) лицензии на управление ипотечным покрытием, подлинник и копия правил доверительного управления ипотечным покрытием (при государственной регистрации ипотеки, обеспечивающей требования, составляющие такое ипотечное покрытие) (п. 4.1 ст. 20 Закона об ипотеке);

14) подлинники и копии выписки из реестра паевых инвестиционных фондов, выданной в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» порядке не ранее чем за 10 дней до даты представления документов на государственную регистрацию, правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом «Об инвестиционных фондах»; подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов) лицензии управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (при государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд) (п. 4 ст. 24 Закона об ипотеке);

15) подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

Договор Залога Ипотеки Недвижимого Имущества

Договор ипотеки (залога) недвижимости в обязательном порядке Договор ипотеки может быть составлен только в отношении имущества, которое. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества. Имущество, которое может быть предметом об ипотеке - недвижимые вещи, перед заключением договора на К/З, Кредит/ Залог, отношение.

Договор залога, ипотеки. Залог используется как способ обеспечения обязательств одного лица перед другим лицом.

Договор залога заключается для того чтобы кредитор имел возможность в случае невыполнения должником обязательств получить возмещение стоимостью заложенного имущества. Залогом может являться как недвижимость так и движимое имущество. Перечень документов для удостоверения договора залога, ипотеки.

* Нотариусу предоставляются исключительно оригиналы документов. Идентификационный номер по ГРФЛ.

Правоустанавливающий документ на недвижимое имущество. При ипотеке земли, экспертная денежная оценка. При ипотеке земли без ипотеки дома, справки об отсутствии строений из БТИ и местного совета.

Договор залога. Договоры залога (ипотеки) недвижимого имущества (недвижимости) подлежат нотариальному удостоверению. Нотариальное. Ипотека по договору — залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих. 6. договор об ипотеке или о залоге доли в праве собственности на объект недвижимого имущества – в случае государственной регистрации договора.

При ипотеке земли по государственному акту в котором отсутствует кадастровый номер, то требуется справка из земельных ресурсов о присвоении кадастрового номера. При ипотеке жилого недвижимого имущества, форма № 3 с ЖЕКа. При ипотеке земли, справка об ограничениях с земельных ресурсов.

При ипотеке недвижимого имущества(кроме земли), справка-характеристика с Бюро технической инвентаризации (Выписка с Реестра права собственности). Если владельцем/совладельцем имущества является физическое лицо в возрасте до 18 лет, то требуется Решение(разрешение) опекунского совета. При ипотеке совместного имущества согласия сособственника/сособстенников или супруга. Если стороной/сторонами есть юридическое лицо, то требуется, Свидетельство, Устав, Справка из статистики, Протокол высшего собрания, Выписка из государственного реестра юридических лиц. Договор кредита (банк) либо же договор займа (физ лицо). Договор ипотеки (залога) недвижимости в обязательном порядке удостоверяется нотариально.

Удостоверение происходит либо по местонахождению передаваемого в залог имущества, либо по местонахождению одной из сторон ипотечного договора – ипотекодателя или ипотекодержателя. Составляя договор залога, следует опираться на закон “Об ипотеке”, в частности – на статью 18. Предмет залога (ипотеки). Как имущество, так и имущественные права могут стать предметом договора залога.

Договор ипотеки может быть составлен только в отношении имущества, которое может быть отчуждено в соответствие с украинским законодательством и на которое можно обратить взыскание. Договор залога может устанавливать обеспечение требований, которые могут возникнуть в будущем на основании вступившего в силу договора. Не могут стать предметом договора залога требования, имеющие личный характер или конфликтующие с законом (например, предметом залогового договора не может стать право на получение алиментов). Объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена, не могут стать предметом залога, так же, как и имущественные комплексы госпредприятий, находящихся в процессе корпоратизации. Если имущество находится в совместной собственности. в залог (ипотеку) оно может быть передано лишь при согласии на то всех совладельцев. Имущество, находящееся в общей частичной собственности (пай, часть) может стать самостоятельным предметом ипотеки (залога), но при условии, что оно выделено в натуре.

Внесение изменений в договор залога (ипотеки). Если стороны согласны, в залоговый договор могут вноситься изменения и дополнения в связи с изменившимися обстоятельствами. Например, в случаях, когда продлен срок кредитного договора или увеличена сумма долга, упомянутого в договоре. Изменения в договор залога вносятся, если изменен сам предмет залога. Вносить изменения в договор залога нельзя, если обеспеченное залогом обязательство прекращено, заменено другим обязательством, возникшим после заключения договора залога, или же если ипотека включена в ипотечный пул (объединение ипотек). Условия заключения договора залога (ипотеки). Физические лица, юридические лица и государство могут быть сторонами договора ипотеки (как залогодателем, так и залогодержателем).

Только банки могут быть залогодержателем земельных участков, отведенных под сельскохозяйственные нужны, и прав на них – аренды или эмфитевзиса (долгосрочная аренда земли сельскохозяйственного назначения). Залогодателем может быть как собственник имущества, так и лицо, которому он передал имущество и право залога на него. Также сторону залогодателя при заключении договора ипотеки может представлять имущественный поручитель. Договор залога имущества или имущественных прав нотариус удостоверяет только после того, как проверит, нет ли запрета на отчуждение имущества, являющегося предметом договора, не находится ли оно под арестом. Если предметом договора залога является имущество, находящееся в коммунальной или государственной собственности, удостоверение договора произойдет только при наличии согласия органа местного самоуправления или государственной власти, в чем ведении данное имущество находится.

Если предметом ипотечного договора стала недвижимость, строительство которой не завершено. а в процессе строительства эта недвижимость приобрела характеристики, которых договор залога не предполагал (изменена площадь, планировка, этажность и т.

), соответствующие изменения должны быть внесены в ипотечный договор.

Договор о залоге уже заложенного имущества заключается лишь при согласии предыдущих ипотекодержателей, если в первом договоре залога не обозначены иные условия. Не может быть удостоверена передача в ипотеку имущества, которое находится в налоговом залоге. Удостоверяя договор залога, нотариус должен разъяснить сторонам, как проводится государственная регистрация ипотеки и как удовлетворяются за счет предмета ипотеки обеспеченные ипотекой требования.

Если это предусмотрено договором ипотеки, одновременно с его удостоверением нотариус налагает запрет на отчуждение предмета залогового договора. Образец договора залога.

caitkramnoilw.weebly.com

Получение кредита под залог здания, как быть с землей

Как правило, банку, кредитующему заемщика, необходима гарантия того, что выданные им деньги он непременно получит назад с процентами. Одной из таких гарантий является залог.

Каков смысл залога? Залог призван создать банку выгоду, когда кредиторов много, а имущества должника на всех не хватает. Во-первых, другие — «не залоговые» — кредиторы имеют право потребовать обратить взыскание на предмет залога только тогда, когда у должника нет другого имущества. Во-вторых, если организация-должник ликвидируется, то требования «залоговых» кредиторов удовлетворяются в третью очередь, а требования «не залоговых» — в пятую.

Что банки принимают в залог? Это должно быть имущество, которое является ликвидным, то есть в случае невозврата кредита его можно быстро и выгодно продать с торгов. Сюда относятся ценные бумаги, недвижимость, производственное оборудование, транспорт. Из ценных бумаг преимущество отдается векселям крупных компаний. Реже банки соглашаются принимать в залог «товары в обороте», то есть готовую продукцию на складе заемщика. Реализация залога возможна только с публичных торгов. Первая же проблема, с которой может столкнуться банк, состоит в том, что должник может попросить суд отсрочить продажу на срок до года, хотя это и не освобождает его от уплаты набежавшей за это время неустойки. Во-вторых, торги могут не состояться по причине того, что предмет залога никто не хочет купить. Если торги не состоятся дважды, то банк может в течение месяца после этого оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены, в противном случае договор залога просто прекратится. Впрочем, должник может в любой момент до продажи залога прекратить дело, уплатив долг.

Что предложить банку в первую очередь? Допустим, у вас есть право аренды оборудования, ценные бумаги, транспорт, недвижимость, кое-какая дебиторка. Прежде всего — дебиторка. Но будьте готовы к тому, что в кредите вам откажут, если, по мнению банка, она нереальна для взыскания.

Правило совершенно разумное, поскольку исключает возможность залога здания (сооружения), находящегося как бы «в воздухе».

Буквальное прочтение ст. 340 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что только в случае ипотеки здания или сооружения именно в целом (то есть всего здания или сооружения) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором они расположены. Более того, если исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти действительно до абсурда, когда для залога, например, какой-нибудь комнаты или помещения в многоэтажном здании будет также требоваться и залог права аренды той доли земли, которая соответствует доле помещения в здании.

С другой стороны, данный подход дает возможность весьма просто обойти (исключить) норму Гражданского кодека об обязательности залога земли путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания, например, его малозначительных помещений. Соответственно с правовой точки зрения закладываться будет уже не все здание, а лишь его часть (фактически же оно закладывается целиком), что позволит не передавать в залог право аренды земли. На практике подобные «хитрости» уже весьма активно используются.

Как представляется, в создавшейся ситуации для окончательного разрешения проблемы следует обратиться к судебной практике. Анализ же подобной практики, в том числе практики Федерального арбитражного суда Московского округа и Высшего арбитражного суда РФ, приводит к выводу о необходимости ипотеки земельного участка (или его части) и в том случае, если в залог передается только часть здания (например, его первый этаж).

Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.98 N 5046/98 был рассмотрен спор о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания.

Между тем, Президиум ВАС РФ признал эти доводы судов несостоятельными и отметил, что, признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица, заинтересованного и являющегося в этой связи надлежащим истцом, суд кассационной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Таким образом, при применении положений ст. 340 ГК РФ на практике следует исходить из расширительного толкования указанных норм и оформлять ипотеку земельного участка и в том случае, если по договору о залоге здания в залог передается только его часть.

В то же время следует иметь в виду, что отсутствуют основания для признания договора залога помещений (здания) недействительным, если залогодатель не передал в залог земельный участок в силу того, что он не являлся на момент заключения договора о залоге собственником или арендатором этого земельного участка. В этом случае при обращении взыскания на такое здание или помещение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 69 ФЗ «Об ипотеке», п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»).

Таким образом, ГК и Закон об ипотеке урегулировали только те случаи, когда залогодатель здания или сооружения является либо собственником, либо арендатором земельного участка, либо имеет право постоянного пользования земельным участком. Но в соответствии с действующим российским законодательством существуют и иные права на землю, такие как право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного временного пользования, право постоянного (бессрочного) пользования, право ограниченного пользования (сервитут). Очевидно слишком большое различие в подходах законодателя к ипотеке зданий или сооружений при разных правах на земельный участок: в одних случаях отсутствие ипотеки земельного участка влечет ничтожность договора об ипотеке здания или сооружения, в других случаях законодатель игнорирует вопросы прав на земельные участки при ипотеке зданий и сооружений. В этих ситуациях отсутствие залога на право на земельный участок не может служить основанием для признания договора ипотеки ничтожным пост. 168 ГК, ибо не установлено обязанности обременять эти иные права на земельные участки залогом.

Договор залога ипотека здания

Особенности ипотеки земельных участков Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. Без его надлежащего развития не приходится говорить о существования нормальной рыночной экономики, поскольку ипотека, в первую очередь, является важнейшим инструментом кредита. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки. Провозглашенный Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ) (подп. 3 п. 1 ст. 1) принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте. Достаточно последовательное отражение данный принцип находит, в частности, и в нормах Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), определяющем особенности ипотеки земли. Так, в силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ(далее - ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным. При этом, на принадлежащее залогодателю право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором находится объект недвижимости, право залога не распространяется. В то же время, положения п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке свидетельствуют об отступлении законодателя от обозначенного принципа, презюмируя при ипотеке земельного участка распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, стороны в диспозитивном порядке могут определить сферу действия залога. В том случае, если при ипотеке земельного участка стороны не определили судьбу находящихся на нем объектов недвижимости и принадлежащих залогодателю, имеет место ипотека в силу закона на основании п. 1 ст. 64, подлежащая обязательной государственной регистрации. Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то здесь законодательная линия четко определяет однозначность одновременного залога земельного участка и находящихся на нем зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, принадлежащих на том праве собственнику земельного участка. Таким образом, реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в ипотечно-земельных отношениях обусловлена, в первую очередь, соблюдением неразрывности данных объектов гражданских прав при обращении на них взыскания в случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой. Анализ норм земельного и гражданского законодательства, помимо обязательности соблюдения обозначенного выше принципа, позволяет выделить ряд дополнительных особенностей ипотеки земли. Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка, поскольку, в первую очередь, это отражается на потенциальной возможности такого участка быть предметом ипотеки. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.2 ст. 6, п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). В соответствии с земельным законодательством земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Данные положения распространяются и на земельные участки, ограниченные в обороте, они также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 27 ЗК РФ). Говоря о возможности земельного участка быть предметом ипотеки, необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли. Исходя из смысла п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре. Не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке). И, наконец, предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков. В силу п.5 ст.5 Закона об ипотеке допускается сдавать в залог арендные права на имущество. Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды. При этом, возникает вполне закономерный вопрос о необходимости получения согласия арендодателя при передаче прав в залог по договору аренды третьему лицу. Проблематика вопроса достаточно важна, так как от надлежащего соблюдения данного условия зависит действительность сделки. По общему правилу, установленному п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке, арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника такого земельного участка. Однако указанное требование законодателя о получении согласия собственника на совершение сделки не применяется в случае залога в рамках одного договора ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Подобное толкование статьи изложено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 “Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке”, в п.5 которого указано, что установленное п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Залог права аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п.п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Буквальное толкование приведенной нормы позволяет сделать вывод о формальном уведомлении, самое оптимальное - посредством заказного письма, а не о получении согласия арендатора на совершение сделки. Положения данной статьи не должны рассматриваться в противоречии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, апеллируя которой арендодатели заставляют арендаторов получать указанное согласие на заключение договора об ипотеке. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ и т.д.. Однако,согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, в связи с чем положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ имеют императивный характер, что соответствует правилам теории права: специальное законодательство имеет приоритет над общим. Условия договора аренды земельного участка, предусматривающие обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ. Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №216-ФЗ Закон об ипотеке был дополнен рядом статьей, в частности, 64.1 и 64.2 – это установление ипотеки на земельные участки, приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, а также на земельные участки, на которых находится здание или сооружение, приобретенные или построенные с использованием выше перечисленных средств. Анализ данных статей позволяет сделать вывод о возникновении ипотеки в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, устанавливаемого на основании норм закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств, соответственно, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Однако положения п.п. 1 статей.64.1 и 64.2 имеют диспозитивный характер, поскольку могут быть изменены договором сторон. Залогодержателем по данному залогу будет являться банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или зданий (сооружений), находящихся на земельном участке. Ипотека в силу закона возникает и при привлечении застройщиком по договорам долевого участия денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды на земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимого имущества считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. И, последнее, предметом ипотеки может быть земельный участок, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а третьим лицам. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона об ипотеке). В заключении хотелось бы отметить, что соблюдение вышеизложенных особенностей ипотеки земельных участков позволит обеспечить юридическую чистоту сделки, что гарантирует беспрепятственное прохождение процедуры государственной регистрации и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке. Автор: Нестерова Ж.А., Юрист ATC group Комментарии к статье Алексей 2010-11-23 23:55:38 Возможен ли залог арендных прав части земельного участка антонова оксана 2010-04-17 09:09:33 Банк инвестировал строительство жилого комплекса (несколько жилых домов). В обеспечение обязательств по целевому кредиту была оформлена ипотека права аренды земельного участка на котором производилось строительство — в пользу банка. При поэтапной сдаче в эксплуатацию одной из секций жилого дома, на несколько квартир, на которые не были заключены договоры долевого участия в строительстве с дольщиками (214-фз), Застройщик зарегистрировал право собственности на себя.Скажите, пожалуйста, возникает ли ипотека в силу закона в пользу банка согласно п.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке» на такие квартиры, принадлежащие на праве собственности Застройщику.

При рассмотрении договора ипотеки земельного участка, прежде всего, » Предметом залога » является земельный участок, кадастровый номер №.

Залог (ипотека) земельных участков. По договору о залоге недвижимости (ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству Скачать договор об ипотеке земельного участка в текстовом формате. Залог — по.

Недвижимость ›› Договор залога (ипотеки) земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости. Договор залога (ипотеки) земельного.

Особенности ипотеки земельных участков

Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные.

ДОГОВОР №
залога недвижимости
г.________________________________________________________ «_____» ___________ _____г.
___________________________________________________________________________________
(наименование организации)
именуем в дальнейшем «Залогодержатель», в лице__________________________________________

(должность, фамилия, имя, отчество)
действующего на основании___________________________________________________, с одной стороны,
(Устава)
И ________________________________________________________________________________________,
(наименование организации)
именуем в дальнейшем «Залогодатель», в лице _____________________________________________
__________________________________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество)
действующего на основании __________________________________________________, с другой стороны,
(Устава)
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1 Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего
Залогодателю на праве собствен¬ности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество (далее — «Предмет залога»).
1.2. Предметом залога является:
1.2.1. Принадлежащий Залогодателю на праве собственности объ¬ект недвижимости — здание площадью
() кв. м, по адресу: , под инвентарным номером согласно копии экспликации Территориаль¬ного бюро технической инвентаризации __________ от «______ «__________г., составленной по состоянию на «_____"_______ ___г., яв¬ляющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1).
Границы здания, входящего в Предмет залога, установлены в соответствии с копиями поэтажных планов Территориального бюро технической инвентаризации _____________ от «____ «_________ ____г., являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2).
1.2.2. Право аренды земельного участка площадью, функцио¬нально обеспечивающей находящееся на ней закладываемое здание, составляющей (_____) кв. м в соответствии с планом земельного участка, являющимся неотъемлемой частью на¬стоящего Договора (Приложение № 3).
1.3. Право собственности Залогодателя на здание, указанное в подп. 1.2.1 настоящего Договора, принадлежит на основании договора № от " " г.,
(купли-продажи, приватизации и т. п.)
что подтверждается записью о государственной регистрации № _____ (отдел органа регистрации недвижимости)
от " " г. (свидетельство о государственной реги¬страции права от «____» ______ ___ г.).
1.4. Право аренды Залогодателя на земельный участок, указан¬ный в подп. 1.2.2 Договора, подтверждается договором аренды зе¬мельного участка № от «____» _____ ___ г., заключенным с
на срок до " " ___ г.
1.5. Инвентаризационная стоимость указанного в подп. 1.2.1 объ¬екта недвижимости составляет (____) рубля,
что подтверждается справкой № от " " г., выданной Территориальным БТИ.
1.6. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в дол¬ларов США, что составляет
(____) рублей по курсу ЦБ РФ на дату подписания настоящего Договора.
1.7. Последующий залог Предмета залога без письменного согла¬сия Залогодержателя не допускается.
1.8. Предмет залога остается в пользовании и владении Залого¬дателя.
2. Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом
2.1. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Залогодателя, перед Залогодержателем по договору о предоставле¬нии кредита № от «____ " _____ ___ г. (далее — «Кредит¬ный договор»), который вступает в силу с момента его подписания и действует до полного погашения суммы кредита и уплаты процентов по нему. В случае частичного исполнения обязательства, предусмо¬тренного Кредитным договором, залог сохраняется в первоначаль¬ном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства. Кредитный договор является неотъемлемой частью настоящего До¬говора.

2.2. Сумма кредита составляет (____) долларов США.
Сумма кредита выдается в течение трех банковских дней с момента регистрации настоящего Договора в органах регистрации не¬движимого имущества.
2.3. Процентная ставка по кредиту составляет % годовых.
3. Заявления и гарантии
3.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:
3.1.1 Действует в соответствии с полномочиями, установленными его учредительными документами.
3.1.2 Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не об¬ременен правами третьих лиц, права аренды Залогодателя никем не оспариваются.
3.1.3 Возражений против обременения залогом земельного участка со стороны ___________________________________________________________________________________
(собственник земельного участка)
не имеется, что подтверждается _____________________________________________________.
(справкой (или соглашением) собственника земельного участка)
3.1.4 Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.
4. Права и обязанности сторон
4.1. Залогодатель обязан:
4.1.1 Не совершать действий, влекущих прекращение права за¬лога или уменьшение стоимости заложенного имущества.
4.1.2 Принимать меры, необходимые для защиты Предмета за¬лога от посягательств третьих лиц.
4.1.3 Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия настоящего Договора.
4.1.4 Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.
4.1.5 Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с Предметом залога, о посягательствах тре¬тьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.
4.1.6 Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.
4.1.7 Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.
4.1.8 Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.
4.2 Залогодатель вправе:
4.2.1 Владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.
4.2.2 Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.
4.3 Залогодержатель вправе:
4.3.1 Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога.
4.3.2 Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного за¬логом обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
4.3.3 Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся Предметом залога по До¬говору.
5. Обращение взыскания на предмет залога
5.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет за¬лога в случае неисполнения Залогодателем обязательств, определенных в условиях Кредитного договора, по истечении ________________________________
после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование кредитом.
5.2. Обращение взыскания на Предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.3. Залог объектов недвижимости обеспечивает требования Залогодержателя по Кредитному договору в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического исполнения Залогодателем, включая проценты, повышенные проценты за просрочку платежей, а также возмещение расходов по взысканию и по реализации заложенного имущества.
Сумма, полученная от реализации Предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:
— на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
— на уплату штрафов и неустоек;
— на уплату просроченных процентов за пользование кредитом;
— на уплату срочных процентов;
— на погашение просроченной задолженности по кредиту;
— на погашение срочной задолженности по кредиту.
6. Дополнительные условия
6.1 Настоящий Договор подлежит регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его ре¬гистрации.
6.2 Изменение и расторжение настоящего Договора производится по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения, зарегистрирован¬ного в установленном законодательством РФ порядке.
6.3 Расходы по оформлению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон возложены на Залогодателя.
7. Ответственность сторон
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
8. Срок действия договора
8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Залогодателя по Основному договору.
9. Заключительные положения
9.1 Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в соответствии с действующим законодательством РФ.
9.2 В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов или иных реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее () календарных дней с момента фактического изменения реквизитов.
9.3. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в разделе 10 настоящего Договора.
9.4 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах — по одно¬му экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр для органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
10. Юридические адреса и иные реквизиты сторон
Залогодатель: Залогодержатель:
Наименование
организации Наименование
организации
Юридический адрес Юридический адрес
ИНН
Код по ОКПО Код по ОКПО
к/с к/с
В банке в ГРКЦ ЦБ
БИК
Ф.И.О. Ф.И.О.
Подпись
м.п. М.П.

Залог используют как один из способов обеспечения сделки. Если объектом является недвижимое имущество, содержание договора залога будет зависеть от типа объекта. Образец соглашения поможет при подготовке.

Читайте в статье:

Какие нормы регулируют залог недвижимости

Сделки о залоге объектов недвижимости – это сделки, на которые распространяются правила ГК РФ и , а также нормы закона об ипотеке. Из статьи вы узнаете:

• в чем специфика таких сделок, в том числе при каких условиях предметом залога становятся участки государственной или муниципальной собственности;
• какие условия необходимо соблюсти, чтобы суд признал договор залога недвижимого имущества заключенным;
• в каких случаях потребуется одобрение залога как крупной сделки.

Для подготовки сделки пригодится образец договора.

Залог недвижимого имущества (договор об ипотеке) – соглашение, по которому у залогодержателя-кредитора есть преимущество в удовлетворении требования к залогодателю-должнику перед другими кредиторами залогодателя. Специфика состоит в том, что указанные отношения возникают из обязательства, которое обеспечивается ипотекой (ч. 1 ст. 1 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее – закон № 102-ФЗ).

Договор залога недвижимости обеспечивает залогодержателю уплату :

• долга по кредитному договору или иному обязательству (полностью или частично);
• убытков и/или неустойки (штрафа, пени) за неисполнение, просрочку исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
• процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами;
• судебных издержек и иных расходов, которые взыскатель понес в результате обращения за защитой права;
• расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 закона № 102-ФЗ);
• суммы на страхование имущества-предмета залога, налоги на него (ст. 4 закона № 102-ФЗ).

Предмет залога недвижимости – это имущество, права на которое оформляют по правилам госрегистрации недвижимости и сделок с ним. Таким имуществом выступают:

• участки (кроме земель из государственной или муниципальной собственности и участков с площадью меньше минимального размера, в отношении которых действуют иные правила, ст. 63 закона № 102-ФЗ);
• предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество (в том числе незавершенного строительства при соблюдении закона);
• жилые дома, квартиры, а также их части из одной или нескольких изолированных комнат (апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2017 по делу № 33-46315/2017);
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда;
• машино-места (ст. 5 закона № 102-ФЗ).

Закон предусматривает возможность указывать в качестве предмета залога по договору об ипотеке участки государственной или муниципальной собственности. Такие земли должны быть предназначены для:

• жилищного строительства;
• комплексного освоения в целях жилищного строительства

Они передаются, чтобы обеспечить возврат средств, которые кредитная организация предоставляет на обустройство данных земель посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (ст. 62.1 закона № 102-ФЗ).

Какие условия при залоге недвижимого имущества вносят в договор

Залог недвижимости – это сделка, которую оформляют письменно и регистрируют (ст. 9 закона № 102-ФЗ). Если стороны не соблюдают правило о регистрации, суд признает соглашение недействительным ().

Стороны указывают:

• предмет ипотеки;
• оценку;
• существо, размер и срок исполнения обязательства (п. 1 ст. 9 закона № 102-ФЗ). В договор необходимо включить сведения об имуществе, которое обеспечивается ипотекой.

Если обязательство будут исполнять по частям, необходимо указать сроки по каждому этапу, размеры платежей или условия, которые позволят определить такие размеры (п. 4 и п. 5 ст. 9 закона № 102-ФЗ). Также контрагенты вправе указать способ и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания по решению суда (п. 1.1. ст. 9 закона № 102-ФЗ).

Так, суд признал договор об ипотеке заключенным. Предметом сделки стали:

• 327/6494 долей нежилого здания – пристройки к комбинату бытового обслуживания, общей площадью 649,4 кв. м;
• 1/20 доли земельного участка общей площадью 920 кв. м.

Суд посчитал, что стороны согласовали все существенные условия, соглашение по форме и содержанию соответствует закону ().

В другом деле суд также признал договор действительной сделкой. Документ, который сторона представила на государственную регистрацию, содержал необходимые данные. Они позволяли идентифицировать объект : присутствовали наименование, площадь, место нахождения, кадастровый номер. Сведения о регистрации права контрагенты указали в договоре при помощи наименования из ЕГРП, дат и номера записи государственной регистрации ().

Срок действия договора залога недвижимого имущества стороны определяют самостоятельно. При этом период, на который кредитор предоставляет заемные средства, не является сроком действия договора. Это разные сроки.

Например, стороны заключили договор займа. Также они подписали договор залога недвижимого имущества в обеспечение основного обязательства. Заемщик (залогодатель) не вернул долг и проценты за пользование суммой. Он полагал, что заимодавец (залогодержатель) утратил право на взыскание, так как истек срок договора. Но заемщик перепутал сроки предоставления займа и действия договора. Оснований прекращения залога не возникло (ст. 352 ГК РФ). Суд взыскал долг, проценты, неустойку, а также обратил взыскание на заложенное имущество (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 31.10.2017 по делу № 33-10458/2017).

В каких случаях нужно одобрить договор залога недвижимого имущества как крупную сделку

Крупной сделкой признают одну или несколько связанных сделок, которые:

• выходят за рамки обычной хозяйственной деятельности;
• связаны со стоимостью имущества в размере 25 и более процентов балансовой стоимости активов компании ( , ).

Таким образом, если сделка о залоге объекта недвижимости отвечает этим условиям, ее нужно одобрить. Однако суд не позволит оспорить сделку, процедуру одобрения которой нарушили, если сделка не относится к крупным.

Например, банк обратился в суд и потребовал задолженность по кредитным договорам. Ответчик предъявил встречный иск. Он просил признать недействительными договоры поручительства и залога и применить последствия недействительности сделок. Суд удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречном. Суд исследовал бухгалтерский баланс компании ответчика и установил, что с учетом финансовых результатов сделка не относятся к категории крупных (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.03.2017 № Ф01-424/2017 по делу № А38-6821/2015).

Доказать правомерность заключения сделки возможно, если подтвердить, что:

• общество получило сумму, которая равноценна отчужденному имуществу;
• хозяйственная операция помогла предотвратить большие убытки;
• сделка, хотя и была убыточной, но являлась частью взаимосвязанных сделок, с одной хозяйственной целью, в результате которых общество должно было получить выгоду (п. 3 ).

Вложенные файлы

• Договор об ипотеке земельного участка.doc

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с настоящим договором Залогодержатель принимает, а Заемщик-Залогодатель передает в обеспечение возврата займа согласно договору займа № от «»2020 г., заключенному между и на сумму рублей на срок , принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: . Стоимость квартиры стороны определили в размере рублей.

1.2. Квартира (адрес: ) находится в собственности Заемщика-Залогодателя на основании .

1.3. Квартира, указанная в п. 1.1, остается у Заемщика-Залогодателя на весь срок действия настоящего договора.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Заемщик-Залогодатель обязан :

• совместно с Залогодержателем зарегистрировать настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ;
• принимать соответствующие меры к сохранности квартиры, включая текущий и капитальный ремонт;
• осуществлять необходимые коммунальные платежи;
• по требованию Залогодержателя передавать ему нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности Заемщика-Залогодателя на заложенную квартиру;
• гарантировать, что на день заключения настоящего договора квартира, указанная в настоящем договоре, принадлежит ему на праве собственности, а также не является предметом залога по другим договорам и не может быть отчуждена по иным основаниям третьими лицами, в споре и под арестом не состоит;
• немедленно уведомить Залогодержателя о намерении сдать предмет залога в аренду или в залог выполнения обязательства, не предусмотренного настоящим договором.

2.1.1. Заемщик-Залогодатель имеет право :

• владеть и пользоваться заложенной квартирой в соответствие с ее назначением;
• с письменного согласия Залогодержателя распоряжаться предметом залога путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом или путем сдачи в аренду.

2.2. Залогодержатель обязан :

• совместно с Заемщиком-Залогодателем зарегистрировать настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ;
• оплатить все расходы по регистрации настоящего договора.

2.3. Залогодержатель имеет право :

• проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенной квартиры;
• требовать от Заемщика-Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога в надлежащем состоянии;
• требовать от любого лица прекращения посягательств на заложенную квартиру, угрожающих ее утратой или повреждением.

2.4. Залогодержатель без дополнительного согласования приобретает право обратить взыскание на предмет залога (п. 1.1 настоящего договора), если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, либо когда в силу закона Залогодержатель вправе осуществить взыскание ранее.

3. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

3.1. Предмет залога по настоящему договору (квартира) может быть по соглашению сторон заменен другим имуществом. Соглашение сторон о замене заложенного имущества составляется в письменной форме в соответствии с действующим законодательством РФ и является неотъемлемой частью настоящего договора.

3.2. Взаимоотношения сторон, прямо неурегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации.

3.3. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также неустойку и другие.

3.4. В случае частичного исполнения Заемщиком-Залогодателем обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства.

3.5. Залог сохраняет свою силу в случае, если право собственности на заложенную квартиру переходит к третьему лицу.

3.6. Все расходы по регистрации настоящего договора несет Залогодержатель.

4. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ И ПРЕТЕНЗИЙ

4.1. Споры и претензии, вытекающие из настоящего договора разрешаются сторонами путем переговоров.

4.2. В случае не достижения соглашения путем переговоров, споры и разногласия подлежат разрешению в судебном порядке в соответствие с законодательством РФ.

5. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Изменение и расторжение настоящего договора производится по взаимному соглашению сторон.

5.2. Настоящий договор прекращает свое действие:

• при прекращении обеспеченного залогом обязательства;
• при переходе права на предмет залога к Залогодержателю;
• при достижении письменного согласия сторон на расторжение настоящего договора.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения условий договора.

6.2. Срок действия договора может быть продлен по соглашению сторон.

6.3. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу – по одному экземпляру для каждой из сторон.

6.4. Приложения к договору:

1. Акт оценки стоимости квартиры.
2. Документы, удостоверяющие право собственности Заемщика-Залогодателя на данную квартиру.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Залогодержатель Регистрация: Почтовый адрес: Паспорт серия: Номер: Выдан: Кем: Телефон:

Заемщик-Залогодатель Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Залогодержатель _________________

Заемщик-Залогодатель _________________